James賞屋筆記

(圖片來源：官網 https://xn--one-4w6eu0fwv8a.tw/)

基本資料

建案名稱：大坪林ONE
投資建商：萬盟機構－長榮久盟開發建設股份有限公司
營造公司：遠雄集團－東源營造工程股份有限公司
基地地址：新北市新店區大豐路與民族路口
土地分區：第四種住宅區
棟戶規劃：3棟，共486戶住家，平面式汽車車位494個
樓層規劃：地上29層，地下6層
基地面積：約1789坪
建蔽率：約36.81%
公設比：約30.98%
管理費：房屋70元/坪、車位500元/個
建照：109店建字第00556號
預售案公開時間：2020年12月
預期開工時間：2021年7月
預期完工時間：2026年7月

建築外觀示意圖

大坪林ONE是新店市中心的一個都更案，位於新店大坪林捷運站和七張捷運站之間的巷弄中，由萬盟集團整合，附近有一棟在景美橋上一眼望過去很顯眼的大坪林雙子星HILLS也是萬盟集團興建的，營造是遠雄集團的東源營造來負責。整個基地非常大有1789坪，是地上29層地下6層的純住宅建案。

周邊環境與建案規畫

大坪林ONE的基地位於新店大坪林捷運站和七張捷運站之間（接近兩個捷運站的中點），屬於新店市中心，下面這張圖畫得讓人覺得很靠近大坪林站，基地其實要再往後方一點，在北新路轉大豐路進去。附近很熱鬧，大坪林站也是松山新店線和環狀線兩條捷運線的交會點，交通算是方便。

進一步來看建案基地，整個社區有1789坪，夾在大豐路(8米道路)、明德路(8米道路)、明德路109巷(目前是6米，未來會拓寬為8米)和大豐路41巷(8米道路)之間。大門入口位於明德路上，汽機車入口在右邊的明德路109巷。圖片中右下角那塊地規劃為UBIKE站供居民和鄰里使用。大豐路是一條很熱鬧的巷子，有很多餐飲店開在這邊。

整個社區建蔽率是36.81%，一共會有三大座建物，分為A棟、B棟、和CD棟雙併，A棟和B棟分別是地上28層樓，CD棟地上29層樓，所有棟別都到地下6層樓，共486戶住家，494個平面式汽車車位。棟距上來說，除了面對外面的互別可以享有比較大的棟距之外，和自己社區大樓互看的互別棟距都非常小，AB棟之間只有8.8米，AB棟和CD棟之間只有8.15米，所以從社區對外的戶別視野會比較好，下面介紹樓層平面圖的時候會針對戶別講得更詳細一些。車道出入口開在A棟的右側，因此車道附近的A3, A4低樓層較會受到車道的影響（諸如車聲、排氣孔廢氣，也許也會有常常響起的車道警示音）。

大坪林ONE的建築物高度為99.55公尺，屬於高層大樓因此需要做結構外審。樓高的部分，一樓大廳挑高七公尺（一樓樓高4公尺+二樓樓高3公尺），公設集中在一二樓，三樓以上是住宅，每層樓樓高3米4，這個建案的樓地板是採用中空樓板（可減低噪音），樓板厚度達到22.5公分，每層樓也都會有消防灑水管，扣掉後才是地板到天花板的高度。地下室的部分，地下一樓樓高4米2，地下二樓到地下六樓都是3米1。

大坪林ONE這1789坪的大基地裡，公設規劃有迎賓大廳、四季餐飲吧、兒童遊戲室、親子遊戲區、瑜珈教室、中庭花園、會議室、閱覽室、視聽室、健身房、KTV、廚藝教室、信箱區。倒是沒有規劃游泳池，游泳池這種公設有些人愛有些人不愛，所以就不評論了。下面是官方的公設3D示意圖。管理費的部分一坪70元/月，汽車車位一個500元/月。

建物結構與制震

大坪林ONE的建物主結構是採用SRC（鋼骨鋼筋混凝土）來建造，建案強調日本制震SRC建築，是因為另外採用了日本住友的制震壁，設置的位置是3到20樓，A棟和B棟每層樓分別設置四組，C棟每層六組，一共252組。

下圖紅色的長方形是制震壁放置的位置。

特殊工法－中空樓地板

建商在樓地板的部分有特別採用中空樓板的工法：在樓板的鋼筋中加入可以吸音的建材（這邊使用保麗龍球），再將混凝土澆置上去，和一般RC樓板相比厚度更厚(22.5公分)而且更能制音。

格局坪數規畫

關於格局的規畫，A棟一層有五戶，共用兩部電梯，規劃為兩房和三房格局；B棟也是一層有五戶，共用兩部電梯，格局規劃為一房到三房；CD棟連在一起，一層有九戶，共用三部電梯。

從房型來看，一房房型的戶別擁有比較大的棟距的是B3，開窗朝向社區外面對西北方；D1戶則是棟距只有8.15米。二房的房型A3、C4、C5、D2、D4都是面向社區外面，會有比較大的棟距，相反的A5、B5和C1都只有8米多的棟距。三房房型只有B4朝向C2看，棟距只有8米，其他的戶別都規畫朝向社區外面看。（註：這裡的棟距指的是客廳和房間開窗的方向看出去的距離，忽略陽台的方向。當然不同樓層還是會有差別的，低樓層即使面向社區外面棟距也不會太遠。）

A3 - 27.87坪 - 兩房

A3這戶是兩房格局，客廳、主臥和次臥開窗方向都面東南方，所以東南方是這一戶的主要採光面。一進門的左右側都可以做玄關功能的櫃體，接著是餐廳區和客廳區。主臥（右邊中間的房間）直接對外開窗，採光較好，次臥開窗是面對陽台，陽台本身被包在天井裡面，所以次臥的採光應該不會太好（曬衣服的時候，陽台光線會被遮住）。坪效的部分，玄關處有吃到一根柱子算在自家的坪數裡，柱子和柱子連起來應該都是樑，所以可以推測沙發上方可能有個樑走過，下方次臥的左方也應該有一根樑（樑的範圍還是需要看到建商的圖面才能知道），廁所和廚房之間有一塊走道，也會吃掉一些坪數不太能運用。衛浴有一間，是標準的三件式衛浴，沒有對外開窗。A3的兩房客廳、主臥和次臥開窗方向都面東南方，所以東南方是這一戶的主要採光面。一進門的左右側都可以做玄關功能的櫃體，接著是餐廳區和客廳區。主臥（右邊中間的房間）直接對外開窗，採光較好，次臥開窗是面對陽台，陽台本身被包在天井裡面，所以次臥的採光應該不會太好（曬衣服的時候，陽台光線會被遮住）。坪效的部分，玄關處有吃到一根柱子算在自家的坪數裡，柱子和柱子連起來應該都是樑，所以可以推測沙發上方可能有個樑走過，下方次臥的左方也應該有一根樑（樑的範圍還是需要看到建商的圖面才能知道），廁所和廚房之間有一塊走道，也會吃掉一些坪數不太能運用。衛浴有一間，是標準的三件式衛浴，沒有對外開窗。

B4 - 35.08坪 - 三房 （主建物21.87坪、陽台2.11坪）

B4這戶是三房格局，有兩面採光，客廳開窗面是朝向西南方，陽台是朝向西北方，客廳看向j棟距約只有8米的C2戶的陽台，這個棟距我覺得蠻壓迫的。客廳旁的小臥室開窗也看向C2戶的外牆，只有主臥室是朝向社區外看出去，高樓層棟距就會很大。這一戶有兩間衛浴，客衛沒有開窗，主衛浴有開窗。然後有一間臥室開窗面向陽台，屬於間接採光，會比較暗。然後從這個家配圖裡無法想像冰箱和電器櫃應該要放在哪裡，即使不做電器櫃，廚房內一定放不下冰箱，冰箱放在廚房門口外也會擋到主臥和次臥的動線。

C1 - 23.38坪 - 兩房

C1這戶兩房格局，單面採光，客廳開窗方向面對東北，不過窗戶看出去是面對B5戶的窗戶，棟距僅8米多。此戶的格局是客廳在中間，兩間房間在客廳兩側，主臥（最右邊）有一根柱子，照理說應該會有一根往左邊走的樑和一根往下走的樑（極可能會從床的上方走過），目前沒有看到相關圖面資料，所以要注意一下記得向建商確認這個樑的規劃是怎麼樣。次臥看起來沒有樑柱，開窗屬於間接採光，所以會比較暗。至於廚房的部分，冰箱或許沒辦法放進廚房，所以會放在走廊的盡頭。喔對，廁所和廚房外面的部分有走道空間，以小坪數的戶別來說算是浪費坪效的。

C2 - 30.92坪 - 三房 （主建物19.4坪、陽台1.51坪）

C2戶屬於三房格局，雙面採光，整個室內格局很方正，柱子也幾乎都在外面，沒吃到什麼室內坪數。主要的開窗面是面向西北方，會有某個程度的西曬狀況，衛浴有兩間，客衛沒有開窗，主衛浴有開向陽台的窗，窗戶規劃在乾濕分離的濕區，可能需要常常清潔。這一戶大門的門口沒有空間擺放櫃子，因此鞋櫃只能做在進門後的左前方，若鞋櫃太靠近門口也會遮擋到入口的動線寬度；廚房的大小無法擺放冰箱，所以家配圖把冰箱放在廚房外面，如此一來左邊兩個房間的入口就會比較遮擋，冰箱的寬度也會受到那面牆壁的寬度限制（因為冰箱的左右兩邊都是進出的動線，不能擋到門）；開窗部分，主臥和客廳旁的次臥都是直接採光面向社區外，另一間次臥開窗面對陽台往B4戶看過去，棟距只有8米多，屬於間接採光房間會比較暗。

C4 - 26.21坪 - 兩房(2+1)

C4戶屬於兩房格局，不過平面圖規劃成2+1房，多出來的一個空間可以做為書房，但是沒有對外開窗。這個格局是單面開窗採光，開窗方向是西南方。客餐廳的空間算是完整，沙發區和電視櫃都不會太擁擠，進門後靠牆可以做一排完整的櫃子，不怕鞋子沒地方收納。另外有兩間房間，一間衛浴。兩個房間的其中一間是直接採光，另一間則是間接採光（開窗面對陽台，又在天井裡），間接採光的光線會比較暗。衛浴沒有對外開窗。廚房的部分可以放得下電器櫃和冰箱，空間算是蠻夠的。提一下個人主觀上的缺點：這個格局廚房（水區）在正中間，把其他的空間打散了，我覺得算是條件相對沒這麼優的格局（因為比較無法根據自己的需求去調整隔間牆讓房間大一點或小一點），還有就是他有一些走道空間的浪費在廚房和浴室中間。

C5 - 26.81坪 - 兩房

C5戶屬於兩房格局，和其他戶不同的地方是這戶規劃開放式廚房，其實根據建築技術規則建築設計施工編第243條規定：『 高層建築物設有燃氣設備時，應將燃氣設備集中設置，並設置瓦斯漏氣自動警報設備，且與其他部分應以具一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備及該層防火構造之樓地板予以區劃分隔。』（法規連結），照理說這個廚房應該是不能使用燃氣爐具（不能用天然氣），因為本社區屬於高層大樓，使用天然氣的爐具需要是獨立廚房，並且設置防火牆和防火門窗，建商是否採用吃電的爐具（例如IH爐）我沒有詢問到，對本戶有興趣的人建議先確認清楚。本戶是客廳廚房在中間，兩間房間在兩側的格局，沒有走道浪費，屬於單面採光（採光面面向西南方），因為客廳在較深處，採光需要靠廚房旁邊落地窗的間接採光，曬衣服的時候比較會遮住光線；兩間房間則是直接採光。衛浴有一間，沒有對外開窗，因此需要靠X合一暖風機。進門後右側的牆面可以做一排收納櫃，鞋櫃預期會放在這邊，至於冰箱的位置，看起來應該可以放在廚房水槽的旁邊。

D3 - 38.78坪 - 三房(3+1) （主建物24.37坪、陽台2.11坪）

D3戶屬於三房格局，代銷給的家配圖是規劃成3+1房，多了一個沒有對外窗的書房空間。本戶是雙面採光，客廳、一間次臥和主臥開窗面向西南方，另一間次臥開窗和陽台面向東南方，皆看向社區外面，因此中高樓層棟距蠻大的。衛浴給了兩間，客衛浴可惜沒有對外開窗，主衛浴有對陽台的開窗。廚房裡可以放入一台冰箱，但是電器櫃就放不下了，家配圖中把它放在廚房的門外。我個人比較不喜歡餐桌很接近廁所的門口，總覺得衛生怪怪的，所以一種是把客衛浴的門改個方向（像是開在書房空間的方向），或者要把餐桌往左邊調整一些，但是會影響大門進出的動線。總之，我覺得客衛浴的規劃向內（餐桌的方向）突出，讓格局規劃有點卡卡的。優點是進大門有一個完整的玄關區，電視牆旁邊也可以做一整排收納櫃，陽台也很大。

D1(高樓層) - 47.72坪 - 四房

高樓層（15-29樓）的D1戶屬於低樓層D1和D2兩戶的合併戶，是四房格局，有雙主臥的規劃，客廳和其中一間主臥的開窗面朝向東南方，看向社區外面，棟距較大，不過另一間主臥、兩間次臥和陽台都看向自己社區的A棟，棟距只剩下8米多。此戶的大門進門後沒有規畫完整個玄關空間，有風水觀念的人也許會想要在室內裝修時以櫃體、屏風或隔柵去擋住直接看到客餐廳的視野並隔出玄關空間。看平面圖，左邊兩根柱子相連應該會有樑，剛好會經過進門的地方，所以是否有進門壓樑的問題可能需要詢問一下代銷。衛浴三間，都是三件式衛浴，但是只有一間主臥的衛浴有對外開窗。廚房的部分空間非常大，廚具的後方可以做一排完整的收納櫃或是額外的檯面供煮飯的備料區使用，冰箱也規劃放在廚房內的水槽旁。

地下室空間

地下室的規劃主要是停車位和垃圾暫存區，垃圾暫存區在B1，三大棟各有一個暫存室，垃圾車暫停車位規畫在車道下來附近的單獨位置，沒有緊鄰任何一個車位。機車的車道和汽車的車道是分開的，汽機車車位也完全獨立開。B2-B6就全都規劃為汽車車位。

室內與建材規劃

大坪林ONE主打建材採用全日系的品牌，像是廚房採用Sunwave的系統廚櫃和Rinnai的廚具，浴廁採用INAX的衛浴設備和五金，門窗採用YKK ap等級的氣密門窗並用5+5 LOW-E玻璃。電梯部分採用三菱電機的，制震部分採用日本住友理工的制震壁，全部有252組。加上之前提過的中空樓地板，建材算是給的不錯。另外這個建案沒有中繼水箱的設計。

價格

目前大坪林ONE開價在68-75萬/坪，像是B4戶23樓開價在2643萬。另外車位價格約200-295萬，根據樓層有一些價差：B6一個200萬、B5一個220萬、B4一個240萬、B3一個260萬、B2一個295萬，沒有聽到B1的，不知道有沒有賣。工程預計在2021年7月31日開工，在2026年7月31日完工並取得使照。