James賞屋筆記

基本資料

建案名稱：央泱長虹
投資建商：長虹建設股份有限公司
營造公司：宏林營造廠股份有限公司
基地地址：新北市新店區央北二路歷史公園西側對面（斯馨段33、35地號）
棟戶規劃：3棟，共224戶住家，7戶店面，平面式汽車車位289個
樓層規劃：地上15層，地下4層
基地面積：約1543坪
建蔽率：約32.53%
公設比：約33%
管理費：房屋初估90元/坪、車位600元/個
建照：108店建字第00517號
預期完工時間：2023年第四季

區域概念圖


外觀示意圖

央泱長虹，是長虹建設於新店央北重劃區的一個建案，大約在2020年初的時候開始銷售，當時代銷說預計在2020年10月開工。基地是狹長型的，建案剛推出時網路上很常討論的是預定要重建在他對面的土地公廟－十四張斯馨祠，在十四張斯馨祠的官方網站裡分享的照片都可以看到斯馨祠是有香火的，因為廟宇一般在購屋的角度上屬於嫌惡設施，所以這點常常會被提出來，但是土地公廟對於台灣人還是很重要的。斯馨祠定期都會有一些遶境活動，在官方臉書上也可以找到歷年的一些遶境路線，如下圖，雖然每次路線都有些不同，但基本上是整個央北重劃區都有機會納入路線裡的。廟宇繞境活動是歷史文化的一部分，我個人倒是不太排斥，小時候就很習慣偶而假日會有廟宇的繞境活動，敲鑼打鼓加上沿路放炮聲，有種文化的溫度感。離題了，回到央泱長虹這個建案，是不是能接受自己的家在廟宇旁邊，還是要看自己個人的接受程度囉。

2020年十四張斯馨祠遶境路線（來源：十四張斯馨祠臉書）

周邊環境

央泱長虹位於央北重劃區的十四張歷史公園西側，大門面對東南方，對著十四張歷史公園，不過歷史公園緊鄰央泱長虹這一側是重建後的劉氏歷史建物（啟文堂、利記公厝、文記堂）以及十四張斯馨祠（土地公廟），因此面對公園的戶別低樓層看出去並不會直接看到公園的樹，想看樹就建議住高一點的樓層，棟距會很遠而且視野景觀會很不錯。

央北社會住宅在央泱長虹的社區後方，穿越中山路就到了，2020年底社會住宅已經有居民入住了，至目前2021年九月一樓有7-11、全家便利商店和兩間公托中心，提供重畫區內比較早期的生活機能，值得強調的是我當時在看房時，銷售人員說央北社會住宅會有全聯進駐，離社區很近會很方便，不過目前還沒有看到全聯，未來不知道是否真的會有，這便是買預售屋的一個賭注：預售時口頭聽到的事情不一定會兌現，都要等到真正看到事實才會知道。不過如果真的想要去全聯的話，南邊的中央新村裡，中央五街上有一間原本就存在的全聯，Google地圖估計步行大約10~15分鐘，也不算太遠。

接著我們來看央泱長虹附和他的鄰居們。上圖是我整理出來的鄰近建案樓層圖，央泱長虹本身三棟大樓皆為15樓（橘色那三棟），基地的後方（也就是圖裡橘色那三棟的左邊）是國美德杰中央新村2的基地，和央泱長虹的三棟建築物棟距大約是20米（這是國美德杰中央新村2的代銷提供的資料），棟距不算太大，也都是15層樓，現在建案幾乎都是大面開窗的狀況下，面向國美德杰中央新村2的窗戶很容易會覺得被對面的窗戶看光光，隱私性不高。基地北邊（也就是圖裡橘色那三棟的上面）是宏普Garden Park（另名：宏普中央公園2）的基地，恰恰好宏普的24層樓住宅大樓剛好往右邊錯開，所以央泱長虹正對的部分是他們的店面，樓高只有3層樓，中高樓層往北邊看就可以跨越過店面的屋頂看過去，棟距很優秀。南邊隔著央北二路和漢皇吾岳的社區相望，AB棟有14層樓，不過中間的央北二路很寬，棟距也比較遠。

最後再來看一下車道的位置，如下圖，央泱長虹的車道出入口規劃在側面正對宏普Garden Park（另名：宏普中央公園2）的店面區，臨近宏普Garden Park的車道出入口，另一側在央北二路上則是有隔壁國美中央新村2和漢皇吾岳的車道，漢皇吾岳的車道臨著央泱長虹的A棟，中間隔著一塊小花園。

建案規畫

央泱長虹的基地有1543坪，左右面寬有137公尺，雖然在央北重劃區裡不算是很大的基地，不過也可以規劃一些公設區域了，（央北重劃區裡基地較大超過2000坪的建案有：聯上澐朗3450坪、波爾多二期2537坪、九昱希爾登2445坪、宏普中央公園2003坪，讓大家參考）。央泱長虹規劃三棟大樓ABC，皆為地上15層樓，地下4層樓，一共有224戶住家，一樓有7戶店面，平面車位有289個，建蔽率32.53%。社區的大門在中間的B棟，AC棟住戶需要先從B棟進入社區後再分別往AC棟過去。另外車道出入口位於C棟後方，所以低樓層又靠近車道的戶別比較容易受到車道影響（例如：警示聲、引擎聲、柵欄或鐵捲門升降的聲音）。

央泱長虹的建築高度是49.73公尺，樓層數沒有超過15樓，總高度也沒有超過50公尺，所以不屬於高層建築。一樓樓高為4.2公尺，不過位於B棟的迎賓大廳區域規劃挑高大約7公尺多（包含了一樓和二樓的總高度，再扣掉裝潢的厚度），二樓到十五樓每層樓樓高3.25公尺，這邊提供幾個央北建案的樓高來比較參考：央泱長虹（3.25公尺）、宏普中央公園（3.6公尺）、潤泰央北（3.5公尺）、御中央3（3.25公尺），記得要扣掉樓地板加上磁磚或木地板厚度以及裝潢的天花板往下壓的距離才是最後室內的淨高喔，十一樓以上也依法會有消防灑水系統，也會影響到天花板可裝潢的高度。地下一樓樓高4公尺，地下二、三樓樓高都是3公尺，地下四樓樓高3.2公尺。

關於央泱長虹的公設，在大廳正門之外有規畫迎賓迴轉車道，這是央北建案比較少見的規畫，不過迎賓迴轉車道就在大門前，物管的管理如果不到位的話，有可能變成人車爭道（每次去晶華酒店每次走階梯上去在正門外那一區都要留意來往和停車的車輛的這種感覺），或是也可能有外來車輛亂停在這邊，總之很吃社區的管理方式及品質。A棟室內有音樂才藝室，後方有露天泳池和散步區，泳池長20公尺、寬7公尺，三個水道，會需要有救生員。B棟室內有迎賓大廳、交誼廳、兒童遊戲室、和泳池畔的Bar。C棟室內有會議室和健身房，後方有車道出入口。社區的公設比約33%，管理費預估是90元/坪。

坪數與格局規畫

央泱長虹的樓層配置如上圖，A、C棟互相是鏡射規劃，每棟一層六戶，共用兩部電梯，面公園（正前方為斯馨祠和劉氏三落厝）的戶別有兩間單面採光26坪左右的兩房格局在中間，以及兩間邊間雙面採光的42坪、44坪正三房格局，背面的戶別為35坪小三房兩間，面對後方的國美德杰中央新村2，棟距約20米。B棟則是大坪數規劃，一層四戶，共用兩部電梯，正面面對公園那塊土地上的斯馨祠和劉氏三落厝的戶別是兩間60坪的大坪數格局，這坪數可以合理的隔到3+1房或4房，就看屋主本身的規劃；背面是兩間約39坪的三房格局，正對後方的國美德杰中央新村2的B棟，棟距也約20米。值得一提的是電梯完全沒有和任何戶別有共用壁，這一點蠻不錯的。A、C棟分別是每層六戶共用兩部電梯，個人覺得電梯數量比較少，不過因為只有15樓，還可以接受。B棟是四戶共用兩部電梯，電梯數量就蠻足夠的。

下面三張圖是每一棟標準層的樓層平面圖，可以看一下每棟樓的整體格局概念：

下圖是整個社區所有戶別的位置關係圖，紅色箭頭是客廳開窗看出去的方向，我特別加上了前方歷史公園裡的一些建物和後方國美德杰中央新村2的建物，窗景看出去是什麼便一目了然。A棟面對公園側看出去剛好是看向公園入口，中低樓層會稍微看到旁邊的斯馨祠，B、C棟面對公園會先面對公園第一排的斯馨祠和三合院的歷史建築，低樓層直接面對他們，中樓層會看到他們在窗景下方，然後視野跨越過去看到遠方的公園景色，高樓層除非你站在窗邊，不然坐在沙發上的話應該大部分還是看到公園景色。背面的戶別則是要看窗戶的面向，如果是面對國美德杰的方向，如A7、B7的客廳窗戶和其他背面戶別的臥室窗戶，那看出去其實離背後的建物本體約只有20公尺，窗景可能會有些許壓迫，容易看到對面的鄰居們或被對面的鄰居看到，就會常常想拉上窗簾。雖然常常會看到銷售物件上強調說＂本戶看國美德杰中央新村2的中庭花園＂，實際上除非是低樓層可以看到花園裡的樹梢，中高樓層坐在沙發看出去幾乎都是直看對面建築物，只有站在窗邊往下看才會真的看到下方那填滿這20米棟距的花園（+車道）。［備註：筆者目前窗景棟距約50米，晚上也是會想拉上窗簾來保護隱私的。］而面對央北二路的方向的窗戶（如A1、B1的客廳和A2的工作陽台），會隔著央北二路和對面的漢皇吾岳建案相望，有一定的棟距。窗戶面對利記街的話（像是C1、B5的客廳和C2的工作陽台），三樓以下會看到對面宏普Garden Park的店面區（三層樓），高一點的樓層視野可以跨越店面屋頂看到宏普的中庭，棟距就比較遠囉。以上見解，僅供參考。

兩房格局（26.36坪）：A3、A5、C3、C5

第一個要介紹的格局是兩房格局，分別在A棟和C棟每層各有兩戶，這個格局屬於單面採光，開窗和陽台都面向東南方，正對十四張歷史公園第一排的斯馨祠和劉氏歷史建物。這個格局雖然家配圖的規劃是隔成三個房間，我還是將之歸類在兩房格局，家配圖上多隔出來的房間位於沙發後，其實以室內16.24坪的小空間來說會壓迫到玄關和客餐廳的區域，反倒是建議可以做成開放式的書房空間比較不會壓迫到客廳空間。在銷售中心欣賞樣品屋的時候，沙發後方的房間是用電控霧化玻璃隔出來的，可以控制那面玻璃變成霧化或是透明，不過一般人家裡安裝這個比較多餘，還會吃電費，停電的時候功能也會失效，一般是在公司使用在會議室裡而已。再來此格局要留意收納櫃的空間足不足夠，衣櫃、鞋櫃和置物櫃可以做多少，會影響到未來你可以買多少衣服和東西。

玄關：這個格局沒有獨立玄關的空間，由於家配圖隔成三房，加上陽台旁邊是廚房與餐廳空間，讓大門進來的空間必須規劃成客廳，落塵區和客廳會混雜在一起，大門旁邊通常會做鞋櫃和外出玄關櫃，考慮到沙發空間，鞋櫃就只能規劃在門的後方了，是一個寬度很小的鞋櫃（因為馬上要接電視櫃），這邊也不太有辦法用櫃體或隔柵做出玄關的空間。所以沙發後方的房間好不好真的是個問號，比較像是銷售的時候吸引消費者這個格局可以隔三房，但是成屋也不會真的幫你把那面牆隔起來，因為仔細想想不見得真的好用，那間房還會變成暗房。

客廳：客廳規劃在進門處，和玄關空間會有點擠到，這邊離採光的窗戶較遠，需要靠廚房旁的落地窗的採光，而落地窗外是工作陽台，所以屬於間接採光，光線會比較暗，陽台上也會曬衣服，會影響到光線，有訪客時也需要注意曬在陽台上的私人衣物。由於沙發後方的空間可以自由運用，所以客廳的面寬可以自己規劃，這是此格局的優點。

綜合家配圖上玄關空間和客廳空間的現況，我覺得可以壓縮沙發後方的房間，把客廳空間整個往沙發後方的方向挪移，包含電視櫃也平移到門的另外一側，讓玄關空間在電視櫃的後方，電視櫃不要做到頂，想要稍微遮擋玄關的話可以做隔柵，既有通透性又有遮蔽性，沙發後面留個空間放書桌和書櫃做為開放式的看書工作空間，這樣原本電視的位置就可以做一整排收納櫃，既可以有更多的鞋櫃和收納櫃的空間，也有比較完整的客廳空間，還能保有看書工作的空間。

廚房：此格局的廚房為開放式，煮菜時會有油煙問題，有煮菜的話你就會知道即使不大火快炒也是會有油煙和味道的，除非你都只吃水煮料理，因此無法隔出一個獨立廚房這一點對小坪數的格局是個缺點，煮菜的時候容易室內都是油煙味。餐桌就置於廚房後方，離窗戶近，也比較有採光，不過曬衣服的時候就是另外一個故事了。

衛浴：此戶型有一間衛浴，沒有對外開窗，比較特別的地方是他是四件式的衛浴，有洗手台、馬桶、淋浴間和一個浴缸，是兩房比較少見的，不過仔細看一下格局圖會發現他其實就是犧牲掉主臥室的空間來延伸衛浴空間，如果沒有那個浴缸的話，衛浴的牆壁可以往上推，主臥室的衣櫃就可以做成L型的櫃體，衣服收納才會更足夠，討論主臥室的時候可以談更多。

臥室：雖然家配圖上隔了三間房間，但是多隔出來的房間（位於沙發後方）會變成暗房，所以不建議多隔出這間。暗房的意思就是完全沒有對外窗，因此沒有採光，基本上格局只要有跑出暗房或是暗廳，就是很不好的格局。在這邊我不討論這間房間，這個格局比較建議隔成建商預設會給你的兩房隔間就好（看家配圖的話就是黑色粗線條隔出來的房間）。

第一間是餐桌旁邊的臥室，有對外窗，開窗直接對外，不過窗戶外面那一堆黑色的點點代表的是格柵，所以窗戶有一半會被格柵影響到部分的採光，剩下格柵和柱子中間那一點空間不會被遮擋。還有一點需要注意的是，家配圖中有一根柱子，柱子往圖的上方延伸出去會有樑，不論你是因為風水或是天花板高度的考量，樑的下方通常比較適合做櫃子。

第二間是最邊邊的臥室，一樣開窗直接對外，屬於直接採光，窗外沒有格柵或其他遮蔽物，因此中高樓層的視野會很好，擁有直接看公園的棟距。和上一間房間一樣，圖中柱子往上延伸的區域有樑，因此擺設需要考慮這點。床的側面有一面牆可以做衣櫃，以正常雙人床的長度為188公分來對照，這邊的衣櫃大約只能做到150~160公分，以正常小家庭來說衣服收納會不太足夠，此外似乎沒有空間可以放置梳妝台，切記正常床邊的走道要留至少60公分才會比較好行動。所以我認為應該犧牲掉浴缸，把淋浴間的空間移到浴缸處，空出來的空間才可以做多一點衣櫃以及安排梳妝台的空間，這個房間才會更好使用。

陽台：這個格局有一個陽台，是景觀兼工作陽台，所以衣服平常也會曬在這邊，陽台朝向東南方，早上會有陽光。從客廳可以看到曬的衣服，所以有訪客時會需要注意。

小三房格局（35.44坪）：A1、C1

A1戶和C1戶是屬於互相對稱的格局，這個格局屬於較小的三房格局，主建物大約21坪，小三房的格局就是三間臥室相對比較小，有的甚至放雙人床會很擁擠的格局。這兩個戶別皆為雙面採光，A1戶客廳開窗面對西南方，看向央北二路，路幅寬闊未來車流量較多；C1戶客廳開窗面對東北方，看向宏普Garden Park社區的三層樓店面區；這兩戶的臥室開窗都面向西北方，由於後方距離20公尺左右有國美德杰中央新村2 社區的大樓（15層樓），中低樓層西曬的陽光有機會被他們遮擋住，高樓層有機會有西曬的狀況，由於開窗面直接面向隔壁社區大樓，隱私性也會比較不好。值得一提的是此格局規劃了兩個陽台，一為客廳外的景觀陽台，可以自由運用；另一為廚房外的工作陽台，可以洗曬衣服。另外大門進來旁邊有一根柱子，屬於室內柱，會算在室內坪數裡。另外此建案都是橫拉窗，這是比較特別的。

玄關：此格局有獨立的玄關空間，大門正前方有預留一個深度可做鞋櫃和玄關收納櫃。不過玄關的上方有一根樑走過，因此高度會比較低（讀者可以把家配圖上四個黑色方形的柱子左右、上下相連，就是建築物主樑會走過的地方）。

客廳：客廳的空間規劃在落地窗旁，需要保留通往主臥的動線，其餘的空間可以規畫很完整的客廳擺設，雖然家配圖將沙發靠在下方的牆壁，但是下方那面牆會有主樑走過，因此如果考慮風水或頭上空間感較低的問題，也可以把擺設反過來，下方做一整排的收納櫃、展示櫃和電視櫃，沙發放到臥室那一側的牆。這個客廳外是一個前陽台，因此客廳就變成了間接採光，採光狀況需要以成屋的真實狀況為主。

廚房：此格局的廚房有一個很標準的一字型檯面，流理臺後方有預留空間可以放下一台冰箱和一個電器櫃，因此廚房空間是完整的。另外這個廚房有開窗，加上通往陽台的門，通風較好，油煙的問題會比較少。

衛浴：此格局有兩間衛浴，客衛在玄關旁邊，屬於三件式衛浴（洗臉台、馬桶、淋浴間），有乾溼分離，沒有對外開窗；主衛浴在主臥室裡，是四件式的衛浴（有洗臉台、馬桶、淋浴間、和一個泡澡浴缸），有對外開窗，。

臥室：此格局有三間臥室，三間臥室開窗面都是西北方，看向國美德杰中央新村2的社區大樓，棟距只有20公尺。主臥室在圖面上的電視後方，有直接採光的開窗面；主臥隔壁的第一間次臥空間較小，但也有直接採光的開窗面。這兩間臥室的窗戶需要特別留意，仔細判讀平面圖會發現窗外沒有雨遮的結構，因此當下雨時，雨水是有機會噴進室內的，而且由於新建大樓建築體外是無法自己加裝雨遮的，所以除了記得關窗戶之外，應該沒有其他的解決方法。最後一間次臥開窗面在陽台裡，因此屬於間接採光，陽台曬衣服的時候就很容易陰暗，這個次臥空間也很小，因此傢配圖建議的格局是把衣櫃放在床尾那，拿衣服需要先爬上床，此外，床靠牆那側上方有樑走過，因此床有壓樑的問題，這個房間你可以想出更好的規劃嗎？

陽台：如上面所提到，此格局有兩個陽台：前陽台和工作陽台。前陽台在客廳旁，可以自由使用，例如放個躺椅或是種種花草。工作陽台需從廚房出入，由於是西曬側，如果陽光沒有被國美德杰中央新村2的大樓遮住的話，這個陽台很適合曬衣服。以陽台而言此格局是很不錯的。
 

小三房格局（35.48坪）：A7、C7

小三房格局（39.42/39.47坪）：B1、B5

三房格局（42.19/44.89坪）：A2、A6、C2、C6

四房格局（60.24坪）：B2、B3