James賞屋筆記

基本資料

建案名稱：聯上澐朗
投資建商：聯上開發股份有限公司
營造公司：(待定)
基地地址：新北市新店區斯馨路、十四張路口（斯馨段106地號）
棟戶規劃：2棟，364戶住家，19戶店面，平面式汽車車位525個
樓層規劃：地上33層，地下4層
結構：SRC (鋼骨鋼筋混凝土)
基地面積：約3449.4坪
建蔽率：約32.15%
公設比：約35%
管理費： 房屋100元/坪、車位600元/個
建照：110店建字第00320號
預售案公開時間：2021年8月
預期完工時間：2027年第四季

建案區域示意圖

建築3D外觀示意圖

聯上澐朗是聯上開發在央北重劃區的預售案，號稱是央北數一數二高的大樓－33樓，也有央北最大的基地－3449.4坪。建照在110年07月14日就拿到了，接待中心也早已建造完成，不過這個時間剛好疫情非常嚴峻，後來在八月底才正式上線。

接待中心的外觀（非社區最後樣貌）

建案周邊環境

建案周邊樓層圖

聯上澐朗位於央北重劃區的十四張路上（原名為央北三路），大門面向東北方，建築基地三面臨路，分別是十四張路(15米，未來會拓寬)、斯馨路(15米)和順德街(10米)，剩下的一面緊鄰著寶路建設的建地，目前尚未開案。十四張路的北邊屬於十四張重劃區，目前還沒有明確的資料，但未來蓋大樓的機會很高。

聯上澐朗本身有兩棟33層樓的建築體（請見上圖，右邊是A棟、左邊是B棟），圖中他的右邊斯馨路另一側的建案是鳳翔，預計是一棟24層樓的住宅大樓，鳳翔的大樓北邊是它的公設會館，因為住宅大樓的位置和聯上澐朗的A棟有錯開，所以從聯上澐朗的A棟向東面看出去會看到鳳翔的公設會館區。圖中聯上澐朗基地的下方隔著順德街和兩個建案相望，其中一個是央北鑫建築，為兩棟15層樓的大樓；另一個是豪泰建設的建案，因為整合三塊地，建案的規畫有改變，現階段根據建照資料會蓋一棟19層樓的大樓，不過因為尚未開案所以沒有太多資料。下方因為有自家的中庭花園，棟距也整個被拉開了，如果16樓以上的樓層還可以看穿更遠一點的御中央3(15樓)、國泰豐碩(14樓)、將捷旅闊(13樓)、和禾禾好好(15樓)，視野會更加開闊。
 

建案周邊車道圖

上圖是聯上澐朗和鄰近建案的車道位置關係圖，聯上澐朗的車道出入口是開在順德街上，位於自家的中庭花園旁，住家大樓和車道距離較遠，比較不會受到影響。其他在順德街上還有央北鑫建築的車道、御中央3的車道、以及宏普中央公園的車道，未三輝建設的建案車道出入口也勢必會在這條路上，構成未來主要順德街上的主要車流。另外鳳翔的車道出入口開在斯馨路上對著聯上澐朗的A棟，不過估計距離也有約30公尺以上，較遠也比較不會受到車道聲音干擾。這便是基地大的好處。

建案棟距圖

接著我們用上圖來研究一下棟距，聯上澐朗的AB棟之間棟距大約是30公尺，往上方（東北方）看向十四張重劃區的面向有一塊前庭步道，大約是17-20公尺，十四張路目前是15公尺寬的路，未來預期會拓寬為30公尺的路，所以棟距至少會有47公尺左右，不過十四張路不知道未來拓寬後會不會車多變的很吵，喜歡寧靜的人這會是個隱憂。圖裡從住宅大樓往下方（西南方）看會先看到自己的中庭花園，到順德街的深度大約是40公尺，加上順德街路幅10公尺，距離央北鑫建築以及未來豪泰建設的建案的棟距至少有50公尺以上。A棟往鳳翔看過去的棟距估計也大約會有30公尺左右。因此除了面對寶路建設建地的棟距還不明朗之外，此建案目前的已知棟距的條件都蠻優秀的。

建案規畫

全區平面圖

上圖是聯上澐朗的基地，約有3449坪，規劃AB兩棟大樓，地上蓋33層樓，地下4層樓，建蔽率大約是32.15%，是央北重劃區數一數二高的建案。社區中一共有364戶住家、19戶店面，平面式的車位有525個。一樓社區大門進來後是接待大廳，位於AB棟之間，接待大廳的右側是A棟的區域，左側是B棟的區域，建築體內部一樓靠十四張路和斯馨路這兩側都是屬於店面的區域，往中庭花園看的這一側都是屬於社區公設的部分。車道出入口則是開在左下角的順德街上，在中庭花園旁，和住宅距離較遠，所以住宅不會受到自家車道的影響。

聯上澐朗的建築高度是119.9公尺，屬於超高層建築，每層樓都需要配備消防灑水系統，一樓大廳挑高三層樓11.4公尺，其餘的公設部分和店面1樓的樓高是4.2公尺，2樓以上到33樓的樓高都是3.6公尺，是很優秀的尺度，注意一下，如果你想計算室內的淨高度，那就還要扣掉地板厚度（水泥本體+磁磚大約估計20公分）和消防灑水器降下來的高度，地板到最後裝潢做下來的天花板高度才是室內最終的淨高度，簡單估計一下應該還是有2.9到3公尺以上，要看你怎麼做裝潢囉。地下室的部分，地下一樓樓高4.2公尺，地下二三樓樓高3公尺，地下四樓樓高3.2公尺。公設會館的一樓樓高也是4.2公尺，2樓是3.6公尺。整體而言樓高幾乎沒有缺點。

最後講一下聯上澐朗的公設，主體建築裡公設都在一樓，包括了基本的接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、信箱區，另外1200坪左右的中庭花園（寬約110公尺、深約40公尺，因為沒有屋頂嚴格說起來不能歸類在公設的面積裡），還有一座兩層樓的公設會館，有全天式的餐廳（社區只有364戶住家+19戶店面，管理費每坪只付100元，加上還有其他公設要維養，以及一個碩大的中庭花園和生態池要維護，我認為要讓這個公設順利的持續運作應該會非常的辛苦）、瑜伽教室、健身房、以及20米的三水道游泳池（雖然在會館二樓，但是是露天的比較可惜，游泳池我還是比較喜歡室內的）。

接待大廳：

中庭花園：

全天候餐廳：

建材規劃

電梯：AB兩棟中每一棟都有三個電梯，其中兩台是可搭載15人的客梯，另一台是貨梯。

電動車友善設備：每個停車位都有預留充電管線，可以自行接充電樁。

制震結構：此建案有雙制震的設計，此外也以鋼骨鋼筋混凝土(SRC)來施作主結構。對地震較為安全。

廚房：廚房內的標準建材有櫥櫃、林內的三機（瓦斯爐、抽油煙機和烘碗機），由於是超高層大樓，根據消防法規，使用明火的廚房必須要有防火門，如果要改為開放式廚房，就必須改成使用吃電的IH爐。

衛浴：若不考慮大戶型的戶別，每一戶都有兩間衛浴，只有主臥的衛浴才有免治馬桶，而50坪以上的戶別主臥的衛浴才有浴缸。另外衛浴有當層排氣（這已經是現今新大樓的標配），自己廁所裡的氣味會從自己這一層的外牆排出，不會受到上下樓層的臭味影響。此外濕區的防水做到220公分，而乾區的防水只做到120公分。

氣密窗：此建案的氣密窗是採用三協氣密窗6+6 Low-E。

坪數與格局規劃

樓層平面圖

現在的建案常常越賣越高價，強調有各種公設、規劃如何好云云，但是最重要的還是要回歸到室內格局夠好，才值得我們買下來住，所以這邊來看室內規劃的如何。

上面兩張圖是聯上澐朗的樓層平面圖，有兩張圖是因為格局主要以24樓做為分界，AB兩棟從2樓到23樓的樓層都是一層六戶；至於24樓到33樓的樓層，B棟仍然維持一層六戶的規劃，而A棟則變成一層四戶大坪數的格局。每一棟都配有3部電梯，三部皆可到達地下室，不過由於樓層數很多，我認為電梯數量還是少了點。

註：單純只看梯戶比可能會覺得還不錯，一層六戶的樓層梯戶比是3:6 = 1:2，一層四戶的樓層梯戶比是3:4，但梯戶比這個數字忽略了樓層數這個重要的參數，樓層越多，跟你共用電梯的戶數也會越多。這麼高的大樓也不乏會常常有人要到R層（頂樓）去看風景，這時候可能就會覺得：「X，怎麼電梯又上去R了」。筆者我就常常跑到自家R樓去俯瞰整座城市舒舒壓，也常看到有人去那兒抽菸。
 

3-23F格局規劃

接著我們先來看3到23樓的格局，基本上AB兩棟是左右對稱的，都是一層六戶，四個角落是邊間雙面採光的三房格局（陽台開在天井裡，所以可以算有三面的通風），中間夾著兩間隔成小三房的單面採光格局（主建物只有不到18坪，隔三房又給雙衛浴，所以房間會很小，其實比較建議改成兩房，不過當然還是買的人喜歡最重要）。中間這個戶別有看到我註明的坪數從29.32坪到29.56坪不等，這是由於低樓層的坪數比較大一點，越往高樓層坪數慢慢遞減，不過差異很小就是了，四間邊間格局的坪數就沒有樓層的差異了。然後注意一下2樓其實格局和這張圖差不多，只是還多了露台空間，因此我圖面上才沒有把2樓囊括進來，如果要參考2樓室內的部分仍然可以看上面的圖。

另外值得一提，A1、A5和B1、B5的玄關有緊鄰著電梯壁，理論上多少會有抗性才對，電梯壁會讓人聯想到噪音，所以需要留意，如果電梯壁隔音做的很好當然就沒有問題，不過這要看到成屋才會知道。
 

24-33F格局規劃

再來看24樓到33樓的規劃，B棟的格局還是維持低樓層的規劃：一層六戶，而A棟就變成一層四戶的大戶型格局。B棟我想提醒的是B2和B6看起來和低樓層一樣，實際上他們和梯廳之間有一個可能是管道間的空間（尋找圖面上打一個X的地方，下面介紹這個格局的時候會細談），高樓層的這個空間比低樓層還要大一些，所以可利用的空間會更小一點喔。A棟的格局從24樓到33樓就都是3+1房甚至可以隔到4房的格局了，主建物都在38坪上下。其中A1吃到一台電梯的電梯壁、A3吃到兩台電梯的電梯壁，自然這兩間就要留意是否會有電梯噪音。

下面兩張圖是所有戶別在整個社區基地中的位置關係圖供有興趣的朋友參考，紅色箭頭是客廳開窗看出去的方向，所有的戶型都是主要開窗面向東北方或西南方。

面東北方戶別：
2-23F的A1, A2, A3, B1, B2, B3
24F-33F的A1, A2, B1, B2, B3
面東北方的戶型是看十四張重劃區的方向，窗前有一個基地退縮的人行步道，高樓層理論上可以看101，但是我們不知道十四張重劃區開發後會不會有更高的大樓蓋在你家和101之間，幾層樓以上未來還看得到101這也還是未定案的事情，所以現在說都還不準。

面西南方戶別：
2-23F的A5, A6, A7, B5, B6, B7
24F-33F的A3, A5, B5, B6, B7
面西南方的戶型是看自家中庭花園，中低樓層會覺得景觀很不錯，不過下午會有點西曬，高樓層戶幾乎是不可能有其他大樓幫你遮擋下午的太陽，中低樓層戶就要祈禱位於基地左下角的宏普中央公園的22F大樓、三輝建設的14F新建大樓或是基地左方的寶路建設新建大樓有沒有機會幫你遮擋西曬陽光，如果是喜歡下午有陽光的朋友就不用擔心了。

室內格局介紹

小三房格局，約29坪：A2, A6, B2, B6

第一個要介紹的格局是聯上澐朗最小的格局，總坪數大約在29-30坪，主建物坪數在17.8坪上下，隔出三個房間並且有兩個衛浴。這個格局一共有四戶，彼此互相為對稱的格局：2樓到23樓的A2和A6戶、還有2樓到33樓的B2和B6戶（註：2樓雖然室內格局一樣，但是陽台外面多了一個露臺空間）。這個格局的優點是柱子都在外面，沒有吃到室內坪數，不過缺點是有一個走道空間的浪費（通往廚房有一條走道），另外他是單面採光，主要開窗面都面向同一個方位。A2和B2開窗看向東北方的十四張重劃區，A6和B6開窗看向西南方的自家中庭花園（中低樓層才看的到）。

這個格局從低樓層的坪數較大，高樓層坪數較小，原因請看上面家配圖中，大門旁邊有一塊圖面上打紅色X的空間，這個空間低樓層較小，越高樓層會越往大門口延伸，因此高樓層的坪數會被吃掉多一點點，例如3樓的總坪數是29.56坪，但是到23樓就變成29.32坪。也因此高樓層的戶別，大門口旁邊可以利用的空間會比較少一點，這是需要留意的。

玄關：此格局沒有實際的玄關，大門旁邊有一面牆可以做鞋櫃，但是電箱通常也在這面牆壁上，所以要看實際的電箱配置才知道櫃體可以怎麼規劃。另外高樓層大門旁的X空間也會更大，所以可運用的牆面就會更小（通往廚房的走道也會更長）。

客餐廳：此格局的客餐廳在同一個空間中，客廳規劃在窗戶邊，保留了通往兩間臥室的通道，電視規劃在主臥外面，需要留意輕隔間隔音沒這麼好的問題，看電視可能會吵到主臥睡覺的人。這個客廳的採光優良，直接面對大面窗。餐桌規劃在沙發旁，我想了一下，好像也沒有其他空間可以利用，大概也只能像家配圖這樣安排了，如果放到另一側電視旁邊又會太靠近廁所，放到門口旁又會擋到通往廚房的走道。至於電視那面牆面可以做一整面的櫃體，包括電視櫃、收納櫃和展示櫃都可以很好的規劃，但是客餐廳想把收納空間（櫃體）做多一點可能會有些難度，就需要靠設計師的腦袋了。

衛浴：此格局配有兩間衛浴，一是客衛，位於大門進來旁邊，這個位置稍微尷尬，因為大門打開有可能會碰撞到從衛浴出來的人。另一是主衛浴，開門位於主臥裡。這兩間都是標準的三件式衛浴（沖水馬桶、洗臉台、淋浴間），不過兩間都沒有對外開窗，這在主打三房的格局裡算是一個缺點（最好的就是兩間都有對外開窗）。

臥室：此格局規劃了三間臥室，不過因為主建物只有17坪多，其實臥室空間都很小。主臥室有對外開大面窗，是直接採光，但是衣櫃和化妝桌放進去後，其實走道有點卡：床和衣櫃之間的走道很小。家配圖裡的床一般都是畫正常大小的雙人床，也就是寬152公分、長188公分，所以也不太能買到Queen size的雙人床了。另外一間臥室在主臥室的正對面，空間更小，所以家配圖只給了一張單人床和衣櫃，若想要一張書桌，就需要用床或衣櫃的空間來換。最後一間臥室是在廚房旁邊，也有對外開窗，但是是開在陽台上，屬於間接採光，這一間臥室幾乎會沒有光照，空間很小，如果以家配圖的格局，把椅子拉出來坐在桌子前面，幾乎就沒有活動空間了，門還會打到椅子。因此室內17坪還是建議只隔兩房，房間才會比較好用，需要三房空間者建議多一點預算買大間的；但不介意房間小的人就沒有關係 XD。

廚房：廚房的空間方正，算是蠻足夠的，備料台後方還可以放下冰箱和電器櫃，也有一扇開向陽台的門，不過因為陽台外面是天井，廚房會比較暗，通風倒不是問題。

陽台：這戶陽台約1.36坪，方正，不過冷氣室外機被安排放在這邊，會吃掉不少空間，加上洗衣機（和工作洗衣台），空間不是很大，衣服晾曬出來的時候應該會卡卡的。另外因為陽台在小天井裡，採光不會很好。

下面是此格局的其他三戶，僅供參考：

三房格局，約41坪：A3, A5, B3, B5

這個格局是約41坪的三房格局，主建物達到了24.5坪，屬於正常可使用的三房空間。較可惜的地方是四根柱子中有一根吃到室內空間裡，位於大門進來處。此格局方正，所有房間都有直接採光，算是蠻不錯的格局。這個格局包含了2到23樓的A3戶和A5戶，以及2樓到33樓的B3戶和B5戶，2樓的戶別還另外多了一個露臺空間，這邊沒有畫出來。

分享尺寸圖：

玄關：此格局進門後有一個很明確的玄關空間，因此從大門不會直接看進客廳裡，大門旁有預留深度做櫃子，走道整個寬度大約有200公分，玄關櫃子深度大都做45到60公分不等，因此剩餘的空間還是很足夠，櫃子寬度可以做到200公分再多一點，想做大空間的鞋櫃、吊掛外出服專用的櫃子、和幾個外出攜帶物專用的收納櫃基本上都沒問題。比較需要注意的是玄關進來後上方會有一根樑，讀者可以自行將四根黑色的柱子兩兩相連就是樑會走過的地方，由於大樓很高，低樓層的樑會比較粗。

客餐廳：此格局的客餐廳在同一個空間中，藉由中間通往房間的走道分成兩邊，客廳規劃在窗戶邊，電視規劃在樑下，那面牆因為壓樑，很適合做一整面的櫃體，像是電視櫃、展示櫃、收納櫃等等，一方面修飾上方的樑，另一方面也能滿足許多收納的需求。

客廳的空間沒有動線的需求，可以完整的放置一個L型沙發在大窗戶旁，採光會很不錯。家配圖的客廳面寬只有約307.5公分，我看過許多兩房的客廳面寬都還比他大一點，我對正三房客廳面寬的希望是要至少在330公分以上，不過優點是這個格局是有機會調整的，只要把沙發後方那兩個臥室的牆壁各往後推一些，犧牲一點主臥的空間即可，如果你是一個希望室內的公領域要寬敞一點的人，可以考慮這樣的做法。餐廳區域就中規中矩，那邊需要保留通往玄關和廚房的動線，只要注意這點，做一點餐邊櫃和擺放一張餐桌是沒問題的。整個客餐廳的縱深有720公分，客廳面寬再調整大一點的話，空間感很不錯。

衛浴：此格局配有兩間衛浴，一是客衛，位於客餐廳往臥室的走道旁。另一是主衛浴，開門位於主臥裡。這兩間都是標準的三件式衛浴（沖水馬桶、洗臉台、淋浴間），兩間都有對外開窗，主衛浴直接對外開窗，客衛浴開窗在陽台上，這個格局衛浴的條件很不錯。

臥室：此格局有三間臥室，空間都足夠可以放進五尺的雙人床、書桌或化妝桌、和深度60公分（橫推門的話要70公分）的衣櫃。上圖中編號1的次臥是方正格局，直接對外開窗，空間尺度350公分長x230公分寬可以做成一般的房間，也可以考慮做成半開放式的書房。編號2的臥室是主臥，扣除掉進門的空間之外是一個很方正的空間，330公分x328.5公分，接近正方形，樑下一般會做衣櫃和化妝桌，這間臥室也是對外開大面窗，並且有一個衛浴空間，有一個對流窗。編號3的次臥也有一個直接對外的窗戶，主要空間有383公分長x210公分寬，門的旁邊有一塊深45公分的空間可以做收納櫃，開門的正前方也可以做一小排深度60公分的櫃子，不論是要拿來當小孩房、客房或書房都可以靈活運用。

廚房：廚房的空間方正，空間寬敞，備料台後方還可以放下冰箱和電器櫃，有通往陽台的門增進通風。不過廚房上方有樑走過，實際上會不會壓迫就需要等到成屋才知道了。

陽台：這戶陽台約2.14坪，長寬351.5公分x177.5公分，很寬敞，不過冷氣室外機被安排放在陽台裡，會吃掉一些空間，冷氣室外機最好的規劃是陽台外面有一塊類似雨遮的位置可以擺放，陽台的使用坪效才會更好，這一點很是可惜。

下面是其他三戶對稱戶別的家配圖，僅供參考：

大三房格局，約50坪：A1, A7, B1, B7

接下來要介紹的格局是約50坪的大三房格局，主建物達到了30.35坪，屬於空間非常寬敞的三房空間，甚至可以隔出3+1或是4房，家配圖的規劃是單純的三房，客廳沙發後方是一個開放式的書房，讓空間看起來更寬敞。四根柱子中有一根吃到室內空間裡，位於大門進來處。這個格局的戶別有2到23樓的A1戶和A7戶，以及2樓到33樓的B1戶和B7戶，2樓的戶別還多了一個很大的露臺空間（有草皮花台喔）。

玄關：此格局進門後有一個獨立的玄關空間，因此從大門不會直接看進客廳裡，大門旁有預留深度做櫃子，櫃子的寬度約一米多基本收納是沒問題，比起41坪的格局，這邊櫃子的寬度比較小一點。玄關進來後上方會有一根樑，是否會很壓迫就需要未來實際看到成屋了（讀者可以自行將四根黑色的柱子兩兩相連就是樑會走過的地方，由於大樓很高，低樓層的樑會比較粗）。

客餐廳：此格局的客餐廳在同一個空間中，藉由中間通往房間的走道分成兩邊，客廳規劃在窗戶邊，電視規劃在樑下，那面牆因為壓樑，很適合做一整面的櫃體，像是電視櫃、展示櫃、收納櫃等等，一方面修飾上方的樑，另一方面也能滿足許多收納的需求。整個客廳面寬非常大，可以像家配圖呈現的作為書房空間，也可以選擇做隔間或半隔間。餐廳空間也很寬敞，旁邊可做餐邊櫃。

衛浴：此格局配有兩間衛浴，兩間都有對外開窗。客衛位於客餐廳往臥室的走道旁，開窗外面是陽台，屬於間接採光，配備標準的三件式衛浴（沖水馬桶、洗臉台、淋浴間）。主衛浴位於主臥裡，開窗直接對外是直接採光，配備到四件式衛浴（沖水馬桶、洗臉台、淋浴間和浴缸）。總體來說衛浴的條件算是很好的。

臥室：此格局有三間臥室，空間都很足夠，皆可放入五尺到六尺的雙人床。主臥有兩面開窗，可以形成空氣流通，不過從平面圖判讀，其中比較小的窗戶外面沒有足夠的雨遮，下雨天比較容易噴雨，出門需要記得關窗。在沙發後方的次臥空間較小，開窗直接對外。另一間次臥空間較大，不過開窗是面對陽台，屬於間接採光，會比較暗。綜合起來這個戶型的臥室規劃不差，只是從客廳往臥室有一條蠻長的走道會吃掉一些室內坪數。

廚房：廚房的空間方正，空間寬敞，備料台後方可以放下冰箱和電器櫃，此外也有開門通往陽台增進通風。不過廚房上方有樑走過，實際上會不會壓迫就需要看成屋了。

陽台：此戶陽台為長形，很寬敞，不過冷氣室外機被安排放在陽台裡，會吃掉一些空間，冷氣室外機最好的規劃是陽台外面有一塊類似雨遮的位置可以擺放，陽台的使用坪效才會更好，這一點很是可惜。

下面是其他三戶對稱戶別的家配圖，僅供參考：