James賞屋筆記

(圖片來源：官網 https://www.hehuanlandmark.com/)

最近常常看到這個廣告，是新北市新店家樂福旁邊的一個新建案，預計要蓋兩棟42層樓的摩天大樓。去接待中心的時候，接待我的代銷有許多客戶的電話很忙的感覺，聽代銷說預約已經超過一千組了。話不多說，來介紹一下建案的資料。

基本資料

建案名稱：合環LANDMARK
投資建商：合銘建設股份有限公司
營造公司：大陸工程、台灣大林組營造股份有限公司（日商台灣分公司）
基地地址：新北市新店區寶橋路與寶橋路85巷交叉口，在家樂福對面
棟戶規劃：2棟，共546戶（包含541戶住家、4戶店面、1戶一般事務所），平面式汽車車位516個，平面式機車車位550個，自行車車位182個（設在地下一樓），公眾自行車車位83個（設在地上一樓）
樓層規劃：地上42層，地下4層
基地面積：約2837坪
建蔽率：約29%
公設比：約33.9%

(圖片來源：官網 https://www.hehuanlandmark.com/)

歷史背景

這個建案是一個有約30年歷史的一個都更案，當時由瑞豐建設負責重建，但蓋到一半時建商倒閉，導致重建不了了之，土地就此閒置了近25年，當時的原地主和購買預售屋的客戶都成為受害者。直到2012年合環接手這個案子，經過幾年的協調後，才成功整合這一塊地開始重建工程。

基地與周邊環境

合環LANDMARK是由合環建設機構-合銘建設股份有限公司投資興建，營造廠是知名的大陸工程和(日商)台灣大林組，建築設計則由張維哲建築師事務所負責。合環LANDMARK的基地大約有2837坪，通常要在重劃區才能看到像這樣能夠做完整規劃的大基地，在市區中要成功整合很大的一塊地困難度較高。這個建案的基地在寶橋路旁，介於寶橋路73巷和寶橋路85巷之間，對面是家樂福，家樂福的停車場出口也開在寶橋路85巷上，加上國道三號的新店交流道就在附近，所以在交通尖峰時間車流會比較多一些，不過好處就是上高速公路只需要幾分鐘。此外這個建案距離捷運松山新店線（綠線）七張站只有約300公尺內，因此捷運族也很方便。

社區與建築規劃

合環LANDMARK的建物為地上42層樓，地下4層樓，共分為AB兩棟，建築物的高度是147.2公尺，屬於超高層大樓。1樓挑高4米2，2樓到16樓樓層高度是3米5，17樓到42樓樓從高度是3米45。地下室B1樓層高度是3米6，B2到B4則是3米1。樓板厚度是18公分，樓層高度扣掉樓板厚度之後就是各樓層的淨高度。因為是超高層大樓，所有樓層都需要設置消防管線灑水系統，所以封完天花板後會更低一些。

社區公設的部分主要集中在一二樓，包括了接待大廳、交誼廳、信箱區、視聽室、健身房、中庭花園、兒童遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室等，基本上中大型社區會有的公設都有了。不過這個建案比較意外的是沒有規劃游泳池，不過也是有些人不喜歡游泳池啦。

結構與制震

合環LANDMARK是超高層大樓，所以採用鋼骨(SC)結構建造，此外也設置了雙制震系統，一個是速度型制震器 (請見下圖藍色部分)，另一個是制震型斜撐 (請見下圖紅色部分)，可以減少地震時建物的晃動，提升耐震能力到0.28g (地震震度6級的加速度)。速度型制震器從3樓到30樓每層各有2組；制震型斜撐從1樓到39樓每層樓各設置4組，40樓到42樓每層樓各設置2組。

現場的建築模型側面也可以看到斜撐的構造，如下圖。

格局/房型規劃

關於住家的格局規劃，合環LANDMARK從3樓以上開始是住宅區，3樓到30樓一層有八戶，四個角落是40坪上下的三房格局，中間四間是大約29坪的兩房格局。31樓以上是一層四戶的四房規劃。每棟42層樓共用4部電梯，上下班的尖峰時間我認為會需要等電梯等很久。

兩房規劃

29坪的兩房是單面開窗，因此通風的部分要留意一下，用面積來計算一下，主建物大約介於17-18坪之間（因自行計算可能有些許誤差，僅供參考，還是以代銷現場給的資料為主），和許多建案的兩房的空間差不多，並沒有特別大，倒是他的陽台感覺比其他的建案還要大一些，陽台外側因為做建築造型是有一點弧度的。室內格局是客廳在中間，房間在兩側的配置，其中一間房間的開窗對陽台，屬於間接採光。兩房格局根據廚房的規劃又分為兩種：獨立廚房或是開放式廚房。A2、A8、B2、B8是獨立廚房，因此搭配瓦斯爐；A3、A7、B3、B7則是開放式廚房，所以根據超高層大樓的法規不能有明火，改為配給IH爐。（家配圖上的爐具圖示也可以看得出來兩種格局的爐具不一樣）所以希望用瓦斯爐的話就只能選擇獨立廚房的房型了。兩房格局附有一個浴廁，沒有對外開窗。另外代銷說29坪型的兩房不能買車位，所以要嘛自己找停車位要嘛就只能依靠大眾運輸工具了。

三房規劃

四間邊間是40坪上下的三房格局，其中有兩面對外開窗，一面設置陽台面對天井，因為天井是內凹結構，加上會有樑和斜撐構造（請見上面介紹），所以陽台會不會有採光不良的問題我沒辦法確定。三間房間裡有兩間比較大，雙人床放下去後還能有走道空間，另一間房較為狹長，我可能就會把他用作以書房功能為主的房間了。兩間浴廁都有開窗，其中一個開窗對陽台，主臥裡的浴廁開窗直接對建築體外面。

另外A1、A9、B1、B9每隔三層樓會額外多一個陽台在主臥室外面，所以7F、10F、13F、16F、19F、22F、25F、28F的這幾間格局圖上會多一個陽台。

四房規劃

31樓以上是四房格局，不過因為沒有這麼大房的需求，所以就沒有請代銷介紹了，網路上應該還是找的到相關資料。

建材

建材的部分，窗戶採用Low-E 6+6強化膠合玻璃，兩層6mm的強化玻璃，兩層玻璃之間中間是一層PVB膜，窗戶的廠牌我不確定，好像沒有特別強調。另外建商有附一台國際牌全熱交換器，號稱可以不用開窗也能呼吸到室外的新鮮空氣。廁所採用TOTO衛浴和免治馬桶，廚房採用倍利嘉(BELEGA)的水幕式排油煙機，讓水幕去過濾油煙，號稱截油率高達95%，廚房也附了德國BWT淨水器。室內房門採用日本大建式內門，關門時有緩衝效果，地板是用超耐磨石塑地板，另外附送室外機。

景觀

這個建案是超高層大樓，所以低樓層和高樓層的景觀完全不一樣，客廳開窗面基本上可以分成南向和北向兩種，由於附近其實大樓也很多，十樓左右不見得看得很遠，下面分享一下官方提供的不同樓層景觀圖。

北向：

南向：

心得

這個建案預計要興建五年，工程期款相對輕鬆，可是五年的時間有許多事情會改變。這裡的地理位置交通算是方便，但旁邊家樂福和交流道也帶來了不少的車流，現在包含附近社區的車輛（像是玉上園、圓頂等等）這邊的車流量已經很多了，未來裕隆城也開幕後，這邊的車流是需要注意的。再來是一棟大樓大約有兩百多戶，共用四部電梯，等待電梯可能會是一個主要的問題。這個地點算是新店的市中心，從大坪林到七張站到家樂福這一段生活機能很好，當然也是會比較擁擠，相對於央北重劃區的話，買這裡的客群可能更重視生活的方便性。