James賞屋筆記

基本資料

建案名稱：潤泰央北
投資建商：潤泰創新國際股份有限公司
營造公司：潤弘精密工程
基地地址：新北市新店區斯馨路、央北二路口
棟戶規劃：2棟，共172戶住家，13戶店面，平面式汽車車位232個（無充電樁）
樓層規劃：地上20層，地下3層
基地面積：約1678坪
建蔽率：約31.11%
公設比：約33.74%
管理費：95元/坪/月、車位500元/個/月
建照：109店建字第00005號
預售屋公開時間：2020年
預期完工時間：2023年第二季

潤泰央北是潤泰創新國際在央北的建案，潤泰的建案很重視建築結構與工法，所以在現場的時候銷售員花了很多時間在介紹建築工法的細節，然後也向我們說明他們不是代銷，而是潤泰的銷售部門自己來銷售預售屋，此外也強調潤泰的建案不是以價格便宜取勝的，而是以特殊的建築工法和優良品質為主要的賣點，相對的價格也會比較高。有特別介紹的大致有一筆箍、管道間防火設計、防水隔熱的建材、防火災濃煙的機電設備等等。潤泰這間公司評價是優良的，比較有名的事蹟是潤泰雙子星免費重建，有興趣的讀者可以去搜尋關鍵字，營造廠也是潤泰集團旗下的公司，注重建築的工法。

建案與周邊環境

圖：潤泰央北與附近建案位置概念圖

上圖是潤泰央北和附近的建案位置概念圖，能了解潤泰央北建案的周圍是什麼。潤泰央北的基地位於央北重劃區內央北二路上，介於央北二路和斯馨路的路口，另一側是順德街，社區基地為三面臨路。潤泰央北本身是20層樓高的大樓，隔著央北二路和15層樓高的新店寶建案相望，背面則隔著中庭和國泰豐碩（14層樓）和將捷旅闊（13層樓）相望，因為隔著中庭花園，棟距足夠遠。側面順德街相隔的是江陵天碩中央特區的社區基地，而此建案在靠近順德街蓋兩棟27層樓的大樓，因此從潤泰央北往後方看過去幾乎都被大樓包圍住，社區中庭花園只有接近中午的時候才照的到陽光，上午許多時間會被東側的27層大樓擋住陽光、而下午許多時間會被自己兩棟20層樓的大樓擋住陽光，接近傍晚時分則要先確認斯馨路對面的建案規畫才能知道。這個區域基本上是高樓林立的一區。

關於捷運站，環狀線的十四張站位於這張圖的左上方，而小碧潭支線的小碧潭站則位於這張圖的右下方（兩個捷運站皆偏遠無法繪製於上圖中），使用Google map作為輔助，可以知道從潤泰央北步行到小碧潭站大約需要12分鐘，距離約1公里；而步行到十四張站約需要14分鐘，距離約1.2公里。此處距離捷運站有一段距離，可參考下面兩張Google map擷取下來的圖。

圖：潤泰央北步行至小碧潭站的時間

圖：潤泰央北步行至十四張站的時間

下圖是潤泰央北周圍各建案的車道出入口位置圖，潤泰央北的車道設在斯馨路上，和國泰豐碩的車道相鄰，距離住宅大樓有一點距離，因此住宅受到車道噪音干擾的情況會比較少。將捷旅闊的車道位於中庭花園旁，也與潤泰央北的住宅大樓有一大段距離。新店寶的車道是設在斯馨路上，在央北二路的另外一邊了，因此不會影響到潤泰央北。江陵天碩中央特區的車道設置在央北二路上，就位於潤泰央北旁，隔著一條小街道順德街，距離相對較近，不過右方B棟的主要開窗面都是面向央北二路或是中庭花園，因此也不太會受到江陵天碩中央特區的車道影響。最後，斯馨路左側社區的車道仍然是未知。

圖：潤泰央北與鄰近社區車道出入口位置圖

棟距

有關棟距的部分請參考下圖，潤泰央北分為AB兩棟，這兩棟正面皆看向央北二路，央北二路25公尺寬，兩側建案皆退縮6公尺，因此棟距有大約37公尺。社區背面，潤泰央北A棟看向國泰豐碩B棟，棟距約有48公尺；而潤泰央北B棟看向將捷旅闊，棟距約有75公尺。以這兩個方向而言，棟距皆有很不錯的條件。潤泰央北A和B棟之間只有10公尺的棟距，因此這邊只有規劃廁所開窗和陽台而已，但以陽台而言，棟距10公尺就很容易影響日照。往順德街的方向，B棟會看向江陵天碩的車道出入口，不過這個方向也非主要開窗面，只有廁所開窗和陽台而已。最後往斯馨路方向，隔壁的建案規畫尚未公開，因此沒有足夠的資料來評估，目前知道的是斯馨路本身為15公尺寬的道路，兩側建案需退縮4公尺，因此棟距最少應有23公尺。

建案規畫

圖：潤泰央北一樓全區平面圖

潤泰央北的基地有1678坪，規劃AB兩棟住宅大樓，地上20層樓，地下3層，建蔽率有31.11%。社區內一共有172戶住家、13戶店面。店面皆為1、2樓，根據銷售人員的說法，店面都是地主的。社區大門位於AB棟之間，設置在西南方，位於央北二路上，車道則是開在西北方，位於斯馨路上。

潤泰央北的建築高度是71公尺（因為超過50公尺且樓層數16層以上，所以屬於建築法規中的高層大樓，所有樓層皆需配置消防灑水系統）。關於樓地板高度，1樓為4.2公尺、2樓3.25公尺，3樓以上到20樓的住宅單位為3.5公尺（接近法規上住宅單位的最大高度3.6公尺），以央北重劃區的建案來說算是樓高比較大的，最後的室內的淨高度還要記得把樓地板的厚度、磁磚或木地板厚度、消防灑水器安裝的高度等等考慮進來，基本上會有2.8公尺以上了。再來地下室B1為4.45公尺、地下2樓和3樓為3.4公尺。

註：樓地板高度就是指單一樓層中，從地板水泥垂直方向的正中心，到天花板水泥垂直方向的正中心，這段距離。所以樓地板高度包括了水泥的厚度（地板水泥厚度的一半 + 天花板水泥厚度的一半）。淨高度是從你腳下踩的地板到你看到的天花板之間的距離，通常是指尚未裝潢前的高度。裝潢後若是有做矽酸鈣板天花板的話實際室內淨高就會更低一些，裝潢的天花板通常會做在和消防灑水器對齊的高度。

潤泰央北的公設位於一樓和三樓，一樓的部分從央北二路大門進入之後是迎賓大廳，接著是可以望著中庭花園的沙發休息區，左側有一間視聽室，右側是LOUNGE BAR區和戶外休息區，此外有一座戶外的中庭花園（大約540坪），有造景水池。三樓的部分如下圖，有媽媽教室、圖書閱覽室、兒童遊戲區、健身房和瑜珈教室，也有部分的住宅單位。整個社區的公設比大約是33.74%。

圖：潤泰央北三樓平面圖

下方為所有公設的3D模擬圖：

建築工法與設計

1. 一筆箍

圖片取自潤泰官網

一筆箍是指將鋼筋是先在工廠裡折成完整而且可以穿套進垂直鋼筋的箍筋，運送到工地後，只需要箍筋穿套並綁紮即可。可以節省工地現場的鋼筋綁紮作業，不過對消費者比較重要的一點是：因為是一體成形的，比較能確保鋼筋綁紮的品質。

2. 隔音地坪

剖面圖取自潤泰官網

為了降低樓板受到樓上的踩踏衝擊而產生的噪音，潤泰在許多建案的地坪鋪設上皆有加上隔音地坪，其包含了緩衝層和吸音層。而根據隔音測試，在RC樓板為15公分的狀況下，隔音地坪減低的音量約為20dB（傳統樓板減低音量約為2dB）。可參考此網頁：潤泰地坪隔音材料及工法介紹

另外需注意的是施作隔音地坪後，完整的樓地板的厚度增加到約25公分，因此會影響到淨樓高的高度，傳統樓板鋪設上磁磚後大約是18~20公分。

後註：隔音地坪對於噪音是有幫助的，不過筆者居住的大樓也有鋪設隔音地坪，實際上並無法完全消除樓上鄰居的腳步聲，因此不能完全期待僅靠隔音地坪就解決所有的噪音問題，優良的鄰居還是蠻重要的。另外還有一種工法為中空樓地板，也是降低樓地板噪音的一種工法，讀者在看房時可以留意一下。

3. 節能隔熱砂漿

潤泰在許多建案上採用節能隔熱砂漿，讓夏天室外的熱度減少熱傳導進室內的比例，而冬天時室內溫度較高，溫度也會減少熱傳導到室外的比例。這種隔熱砂漿除了潤泰自己有在使用之外，也有其他建案是有使用的，因此也非潤泰專屬的工法。

4. 逃生梯間正壓設計

逃生梯間的正壓設計是指逃生梯間內設置有鼓風機，偵測到火災時會開始對樓梯間進行送風，如此一來，逃生梯間內的風壓會比走廊還要大，所以濃煙就無法進入到逃生梯間內，使人員可以安全的逃生。當然在頂樓樓梯間會設置有風門，讓梯間的空氣可以從此處洩壓出去，才能控制適當的風壓，讓一般人員在風壓下仍然可以以合理的力氣打開逃生門。

前註：其實這項設計是普遍在高層建築（16層樓以上或樓高50公尺以上的建築）被廣泛接受以及採用，所以許多案場不一定會介紹到，但或許是有的，並非潤泰的特殊設計。在銷售中心看房時，不妨可以向銷售人員詢問是否有此項設計。

5. 管道間防延燒設計

火災時，管道間這種垂直貫穿的結構很容易變成類似煙囪般的存在，火勢蔓延、濃煙亂竄等。因此在管道間用水泥及防火泥填塞以區隔不同的樓層空間，另外PVC管（水管）的部份另外施作防火束帶，遇到水管熔斷後其會立即將PVC管阻斷，讓濃煙無法從管內往上竄，達到較好的防火效果。

坪數與戶別格局規劃

圖：潤泰央北樓層平面圖

上圖為潤泰央北標準樓層平面圖，分為A（左邊）、B（右邊）兩棟大樓，大樓的柱子為4x3的排列。（註：更好的排列為4x4、5x5等讓大樓水平剖面接近正方形，對地震水平搖動的受力較平均。）兩棟大樓之間的距離為10公尺。

圖：潤泰央北梯廳示意圖

上圖為潤泰央北的梯廳示意圖，下圖為格局規劃圖及坪數資料，可搭配閱讀，每棟大樓單層為5戶，共用2部電梯，堪用但是搭電梯的經驗不會太好；高層大樓（超過15樓）的電梯數量個人認為至少需要3部以上，否則當有一部電梯被裝潢戶或搬遷戶使用的時候，由於占用時間長，整棟大樓只剩下一部電梯可用，此外上下班時間電梯裡的人數也會多。格局的優點是電梯沒有和任何一戶相鄰，而每棟大樓各配有兩支逃生梯。

戶別的規畫而言，大樓的四個角都是較大坪數的，中間夾著一間較小坪數的格局。黃色的戶別為兩房格局，總建坪大約在28.7坪，主建物17坪多，可看出格局為L型，並不方正；紅色的戶別為小三房格局，總建坪大約在37坪，主建物大約剩下21~22坪，為房間較小的小三房坪數；藍色的戶別為一般常見的三房格局，總建坪約在42~43坪，主建物25坪上下。

在梯廳示意圖裡筆者有標示住家出入口，可以看出 [A1、A2、A3]的大門是相鄰的，[B1、B2、B3]的大門相鄰，[A4、A5]的大門相鄰，[B4、B5]的大門相鄰。大門相鄰不是什麼缺陷，只是有時候你正在開門回家或是要出門的時候會近距離的接觸鄰居、或者鄰居剛好開門嚇到你，隱私性也較低。因此當買的房子是高價品的時候，就應該對這種小細節更留意，一個好的戶別，最好大門和其他周邊的鄰居都有一些距離，會比較有隱私性。

圖：潤泰央北戶別規劃與坪數資料

圖：潤泰央北各戶開窗方位圖

上圖顯示了各個戶別客廳的開窗方向，A1是面向西北方的斯馨路，屬於西曬面，需注意斯馨路對面的大樓有沒有辦法幫你遮住一些下午的烈日；A5、B1、B5是看向自家中庭，棟距較遠，開窗面向為東北方，陽光鮮少照射入室內，尤其是冬季；A2、A3、A4、B2、B3、B4的開窗面向西南方的央北二路，央北二路為主要幹道，未來須注意車流噪音。

室內格局家配圖與介紹

2房格局：A3、B3

小3房格局(I)：A1

小3房格局(II)：A5、B1、B5

3房格局：A2、A4、B2、B4