James賞屋筆記

基本資料

建案名稱：國美中央新村
投資建商：國美建設股份有限公司
營造公司：金弘承營造
基地地址：新北市新店區央北一路（新北市新店區斯馨段123地號）
棟戶規劃：2棟，共220戶住家，平面式汽車車位221個（無充電樁）
樓層規劃：地上15層，地下3層
基地面積：約1958坪
建蔽率：約32.97%
公設比：約32%
管理費： 80元/坪/月
建照：107店建字第00304號
預售屋公開時間：2018年
完工時間：2021年7月
使照：110店使字第00339號

國美中央新村是國美建設在央北重劃區裡的第一個建案（第一期），國美在這個重劃區裡另外還有第二期的建案－國美德杰中央新村2。國美的風評不錯，因此他們的建案買氣也不錯，目前已經交屋。

建案與周邊環境

上圖是國美中央新村（第一期）周圍的建案和公共設施概念圖，可以幫助大家了解國美中央新村基地的東西南北分別是什麼。國美中央新村位於央北重劃區的央北一路上靠近中央路這一側，基地的東西兩側都是其他建案或地主的地，南北向被央北一路和日月街夾起來。

國美中央新村這個建案本身是兩棟15層樓的住宅大樓，圖中社區上方（東北方）有一塊自家的中庭花園和泳池空間，而社區下方（西南方）是面對一個開放空間的綠帶公園，綠帶公園的對面是中央新村內既有的社區們，因此往東北向和西南向的窗戶棟距比較遠。

另外圖中社區的左方（西北方）是鐫画社區的地，是一棟19層樓的社區大樓，不過建築體有和國美的建築體錯開，因此視線不至於被他擋住，不過鐫画和國美中央新村中間還有一塊比較小的鄰地，如果拿來蓋房子的話，雖然他不見得蓋得很高，但低樓層往西北方看出去的窗戶就有很高的機會被擋住了（A1戶和A3戶會受到鄰地的影響最大，戶別請見下方格局討論的段落）。

圖中社區的右方（東南方）還有兩塊鄰地，其中社區大樓正旁邊的地根據建照的資訊是一棟七層樓的辦公大樓，他一樓樓高4.45米，二樓到七樓樓高都是3.6米，非常挑高，到七樓天花板一共26.05米，頂樓上方還有突出物，而國美中央新村一樓樓高4.5米，二樓以上只有3.2米，計算一下八樓的地板是在高度23.7米，還少對方2.35米，因此保守一點八樓以下側面的窗戶都有機會被這棟辦公大樓影響到棟距，有機會受影響的戶別是社區D1戶和D3戶臥室向側面的窗景，可參考下圖。

車道關係圖

上圖是國美中央新村附近建案的車道出入口的位置圖，國美中央新村車道出入口在日月街上，是從中庭花園的旁邊進入社區地下室，因此不太影響社區的戶別，同一條路上目前已知還有鐫画的車道出入口和唯我的車道出入口。唯我這個社區右邊還有一塊地，車道也有機會規劃在日月街上，待未來更新資訊。另外社區旁的辦公大樓車道設置在央北一路上，緊靠著本社區，所以靠近這一側的戶別低樓層較容易受到影響。綜合起來，整體上受到車道影響的狀況不大，大部分戶別都與車道距離頗遠。

建案規畫

國美中央新村的基地有1958坪，規劃兩棟住宅大樓的建築體，不過以戶號規劃來說有ABCD四棟，A、B屬於同一個建築體，C、D屬於同一個建築體。地上蓋15層樓，地下3層樓，建蔽率32.97%。整個社區一共有220戶住家，是純住宅的規劃，沒有任何店面，地下室有221個平面車位。社區的大門位於西南側的央北一路上，進入大門後有個門廳位於兩棟住宅大樓之間，向左走是AB棟的梯廳，向右走是CD棟的梯廳，A、B、C、D四棟分別各有2部電梯。另外上面曾提到過，車道出入口是規劃在大門的相反側，是在東北側的日月街上。

國美中央新村的建築高度是49.9公尺，非高層大樓，所以11樓以上會有消防用灑水器。樓高的部分：1樓4.6公尺，2樓~15樓皆為3.2公尺（3.2公尺在央北重劃區裡算是樓高比較低的建案，這邊提供幾個央北建案的樓高來比較參考：央泱長虹 - 3.25公尺、宏普中央公園 - 3.6公尺、潤泰央北 - 3.5公尺、御中央3 - 3.25公尺），地下室B1是4.6公尺，B2和B3都是3.2公尺。一樓大廳結合了一樓和二樓的高度，扣掉裝潢的天花板，總共挑高7.4公尺，因此進入大廳後不會覺得壓迫。

註：在此指的樓高是指樓地板高度，也就是地板水泥的中心點到天花板水泥的中心點的垂直距離，因此若要計算空間的淨高度，就需要額外再扣掉水泥的厚度、木頭地板或石英磚的厚度、以及裝潢時用矽酸鈣板多做一層天花板所壓下來的距離。有消防灑水器的樓層做天花板的時候也需要考慮灑水器的高度，可能會更壓下來一些。

國美中央新村的公設都在一樓，進入大門後是新建案都會有的接待大廳，往左邊或右邊走就會到公設區域，有圖書閱覽室、兒童遊戲室、瑜珈教室、健身房，後側有一個中庭花園，其中有一個露天游泳池，長度約25米。整個社區的公設比大約是32%。

泳池3D圖

坪數與室內格局規劃

國美中央新村的棟戶圖如上，紅色箭頭為客廳開窗方向，社區分成兩個建築大樓，但是戶號分為ABCD四棟，AB共用左邊這個建築體，CD共用右邊的建築體。兩個建築體的配置幾乎等於是對稱（鏡射）的配置，除了露臺戶，A棟和C棟的格局是類似的，而B棟和D棟的格局也很類似。A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2都是面向西南方的央北一路及綠帶公園，棟距約60公尺以上，而A3、A5、B3、B5、C3、C5、D3、D5都是面向東北方自家的中庭花園，加上日月街的路幅，棟距約有40公尺以上；不論是朝向哪一邊，棟距都很足夠。

上圖是國美中央新村的樓層內部規劃，A、B、C、D四棟都有各自獨立的梯廳，分別一層都是四戶，共用兩部電梯，其中A2、B2、C2、D2這幾戶和電梯之間有共用壁，雖然是在玄關和廚房的部分，但是以此區域高單價的產品而言，我認為仍是值得挑剔的。

戶號數字為1的（A1、B1、C1、D1）是坪數最大的格局，有四房兩廳兩衛一陽台，坪數達到50.24坪，若結合文章最上面的周邊環境圖一起看，這些戶別的客廳開窗都是朝向央北一路的綠帶公園，而A1側面的窗是往鐫画的中庭花園看過去，低樓層需要留意隔壁的鄰地會不會蓋房子影響棟距；D1側面的窗則是往旁邊的辦公大樓看過去，八樓以下棟距和採光都會被這棟辦公大樓遮蔽到，可惜了這個大坪數的規劃，而九樓大約是正對這棟辦公大樓的頂樓空間，需要了解一般辦公大樓的頂樓通常都是允許員工抽菸放鬆的地方，這棟辦公大樓屆時是否會有員工抽菸？菸味是否有機會飄進家中？就需要等辦公室進駐之後才會知道；B1和C1側面的窗戶則是互相對看，這邊棟距小於十米，窗簾似乎需要拉起來才不會跟鄰居互相對看。

戶號數字為2的（A2、B2、C2、D2）是坪數第二大的格局，有三房兩廳兩衛一陽台，總坪數為41.31坪，雖然是屬於較大坪數，屬於比較微妙的雙面採光（請參閱下圖），第一面採光是開窗往央北一路看出去，但是第二面採光是陽台從建築體一個很深的天井裡往中庭花園看出去，不知道這邊是否會有足夠的陽光。而因為此格局的左右兩側都沒有對外開窗，若以正三房格局而言，此區域應該有更好的產品可以選擇。

戶號數字為3的（A3、B3、C3、D3）也是三房兩廳兩衛一陽台的格局，總坪數是35.92坪，屬於三面採光，客廳開窗面對中庭花園，主臥的側面也有開一扇小窗，後方陽台也有採光。個人覺得是規劃CP值相對比較好的一個格局。A3戶的側面窗戶看向鐫画的中庭花園，D3戶側面則是看向旁邊的辦公大樓，8樓以下會棟距會很小。而B3和C3戶側面的窗戶彼此對看，加上棟距很近，所以隱私不太好。

最後是戶號數字為5的格局（A5、B5、C5、D5），是兩房兩廳一衛一陽台的格局，總坪數為28.57坪。這個格局是單面採光加上一個位於天井內部的陽台，當然有人會推銷你這是雙面採光，不過就看你自己接不接受了，筆者認為真正優秀的雙面採光應該是兩面採光都很好很棒且直接對外的開窗面。這個格局客廳和臥室的開窗面向主要面對中庭花園，棟距很好。

最後要提醒的是，面向中庭花園的窗戶，因為方位是東北方，所以實際上太陽很少能夠進到室內，夏天的時候太陽的方位會比較偏北方，所以早晨的時候陽光會稍微斜射進室內，但是接下來的陽光就沒了；而冬天的時候太陽的方位會往南偏，因此早上也更不容易進入室內，下午太陽在西邊，方位不同就更不用說了。而面向央北一路的戶別，不論冬天或夏天，下午的時候陽光會進入室內，會相對更明亮一些，但夏天室內也會更熱一點。所以面向東北邊的戶別適合非常討厭任何一點西曬的人，而面西南邊的戶別適合喜歡室內會灑進一些陽光的人，雖然陽光通常不是太重要的購屋因素，但仍然提供大家做為參考囉。

室內格局介紹

2房格局（約28.57坪）：A5、B5、C5、D5

3房格局I（約35.92坪）：A3、B3、C3、D3

3房格局II（約41.31坪）：A2、B2、C2、D2

4房格局（約50.24坪）：A1、B1、C1、D1