James賞屋筆記

基本資料

建案名稱：國泰豐碩
投資建商：國泰建設股份有限公司
營造公司：三井工程股份有限公司
基地地址：新北市新店區斯馨路（斯馨段106地號）
棟戶規劃：2棟，共132戶住家，平面式汽車車位161個
樓層規劃：地上14層，地下3層
基地面積：約1191.38坪
建蔽率：約35.04%
公設比：約32.8%
管理費：房屋100元/坪、車位500元/個
建照：109店建字第00308號
預售案公開時間：2020年9月
預期完工時間：2024年第一季度

國泰豐碩實價登錄整理

國泰豐碩是國泰建設在央北重劃區裡第三期的建案，也是最後一期了，大約在2020年的9月開始公開銷售，第一期是2018年推案的國泰豐格，第二期是2019年推案的國泰豐和，等於是一年推出一期。國泰建設是一間評價不錯的建設公司，即使開價都比較高，網路上仍有許多網友蠻推薦他們的建案，甚至在賞屋的時候也可以明顯感受到銷售中心裡那種熱鬧的氛圍，這三期央北的建案推出後銷售速度看起來也都蠻快的，我到銷售中心時被告知只剩高樓層的13樓或頂樓可選。

建築外觀示意圖-1

建築外觀示意圖-2

建築外觀示意圖-3

央北區域圖

建案與周邊環境

國泰豐碩位於央北重劃區的斯馨路上，大門面西北方，建築基地兩面臨路，分別是斯馨路和順德街，斯馨路另一側的建案目前還不明朗，順德街另一側則是鳳翔的建築基地，另外兩面分別與將捷旅闊和潤泰央北相鄰。這一塊區域的建案大多已經公開，國泰豐碩本身是14層樓，最近的將捷旅闊是一棟樓高13樓的大樓、潤泰央北是兩棟20樓的大樓，東北邊的鳳翔是一棟24樓的大樓，更東邊的禾禾好好比較靠近國泰豐碩的是7層樓的青年創業基地與社會住宅，再往東邊是四棟樓高21-25層樓的全陽大璽，除了禾禾好好的社會住宅建物較低之外，未來這一塊區域都是大樓林立的一塊區域，不過因為央北重劃區建案的建蔽率都在30%-40%上下，整區的綠化做的足夠，棟距也不至於太小。這裡主要是吃中央路上舊市區的機能，中央路往下走還有IKEA和京站的美食街。

註：原央北三路現在已經更名為十四張路

建物關係圖

下圖是鄰近建案的車道位置示意圖，國泰豐碩的車道出入口開在斯馨路上，和潤泰央北的車道相鄰著，不過國泰有特別把車道和住家建物規劃的距離遠一些，所以住宅不至於被車道影響太大。

車道關係圖

進一步來看下面的國泰豐碩基地和最近的建案示意圖，我們把一樓平面規劃圖轉90度來看，右上角是國泰豐碩，它的左邊是潤泰央北，下面是將捷旅闊，右邊隔著順德街和鳳翔相望，斯馨路另一側的建案還沒公開，所以沒有資訊。國泰豐碩左方的B棟和潤泰央北有42米的棟距，左下方可以看潤泰央北的花園，下方和將捷旅闊有15-17米的棟距，不過這一側不是主要的開窗面，所以影響較小，右方的A棟和鳳翔隔著一條順德街，棟距大約有25米左右。最後A棟和B棟之間的棟距大約有24米。

建案規畫

國泰豐碩的基地有1191.38坪，規劃AB兩棟住宅大樓，地上蓋14層樓，地下3層，建蔽率有35.04%。一共有132戶住家，161個平面車位，是純住宅的規劃因此沒有店面。一樓是兩棟連通的，AB棟之間有一個大廳，社區大門開在大廳這邊，二樓以上開始兩棟分開，車道出入口位於B棟旁邊，並且以庭園造景隔開一段距離。

國泰豐碩的建築高度是49.95公尺（因為未滿50公尺且樓層數低於16樓，所以不屬於高層大樓，十一樓以上開始有消防灑水系統），一樓大廳挑高5米7，二樓到十四樓每層樓樓高3米4，扣掉樓地板厚度大約還剩下3米2多的淨樓高，十一樓以上再扣掉消防灑水系統大約會剩下2米7到2米8左右，中低樓層有裝潢天花板也要扣掉一些高度。地下室的部分，地下一樓樓高4米3，地下二三樓樓高3米2。

國泰豐碩的公設都在一樓，室內有基本的接待大廳、信箱區、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、瑜珈教室、運動吧、廚藝教室，室外（因為沒有屋頂不能歸類在公設裡）有中庭花園。公設比約32.8%，管理費預計100元/坪，汽車車位管理費預計500元/個。

坪數與室內格局規劃

國泰豐碩的A棟規畫為一層四戶，全都是46坪的四房，共用兩部電梯；B棟規劃為一層六戶，也是共用兩部電梯，其中四個邊間是雙面採光的36.98坪三房房型，中間夾了兩間單面採光的25.88坪兩房房型。A2和B5有和電梯壁相鄰，兩戶都是在玄關和廚房的地方（電梯壁會讓人聯想到噪音，所以需要留意，如果電梯壁隔音做的很好就沒有問題～而且至少不是房間緊鄰）。

註：共用兩部電梯的情況，需要注意有幾部會到地下室，如果只有一部會到地下室，丟垃圾或是要開車時都容易需要等電梯的。

兩房格局：B2、B6

B2和B6是25.88坪的兩房，室內坪數是16.02坪，這兩戶的配置剛好互相為鏡射格局。

從大門進入之後馬上迎來衛浴和客廳，這個格局只有一間衛浴，沒有對外開窗，所以需要仰賴暖風機來讓衛浴乾燥，衛浴的門在大門的門後，這樣的動線規劃，不同家庭成員在進出上很容易碰撞（一個人剛好從廁所出來，另一個人剛好打開大門回來）。

配置圖上看得出來幾乎沒有空間放鞋櫃，唯一可以放的是沙發旁邊那個櫃子，但那邊的櫃子開口理論上是朝向沙發區，在那穿脫鞋子或者是在門口脫鞋再拿到沙發區旁去放很不適宜。也許能把櫃子最靠門口的部分做成獨立一筒高櫃的櫃體，然後開口朝向門（圖裡朝上的方向開櫃子），但如此一來櫃體門很容易打到突然打開的大門；再來這邊的櫃體大多做40-45公分深，對開口對大門的鞋櫃來說就等於只有40-45公分寬了，這種寬度扣掉板子厚度1.8mm x兩片側板只剩下37-42公分寬，每一層也只能放一雙鞋子再加一腳鞋子（一般運動鞋一雙用22-25公分來估計），總之這格局鞋櫃區不太好規劃。

再來廚房是規劃成開放式的，以室內16坪上下的小坪數，煮菜多少會有油煙或味道，根據我個人的經驗是廚房只要沒有牆壁和門隔開，一定會整個室內都是油煙味的。這格局看起來也沒有辦法把廚房隔起來，因為會卡到客廳唯一用來採光的窗戶。另外要注意的事情是兩房廚房配備是使用電的IH爐，跟瓦斯爐比較起來缺點就是比較沒辦法大火炒、電費（尤其是夏季電費）、還有停電的突發狀況。我聽到蠻多（各個配IH爐的案場）業務會講說IH爐很安全，不怕把廚房燒掉之類的，還有客戶很感謝他們給IH爐之類的話術，請自行查查兩種的差異，自己判斷哪一種適合自己吧。

至於臥室的部分，這個格局在兩間臥室的空間都算是蠻大的，我看過許多兩房格局的臥室規劃，大部分都是一大一小，或是兩間都小。國泰豐碩B2和B5的兩個房間都是主臥的大小，在規劃利用上這部份真的是加分，都可以放到整排的衣櫃，雙人床，再加上一張書桌或者是化妝桌，還不算上床邊矮櫃，可以看的出來這個格局是犧牲一些客廳的空間來讓臥室的空間大一點。需要注意的是兩間臥室中有一間臥室是直接採光，另一間則是間接採光，開窗是面對陽台，所以陽台上曬的衣服和冷氣室外機的擺設都會影響這間臥室的採光。

陽台的部分，唯一需要留意的是冷氣室外機（標註A/C的地方）是規劃在陽台內的，所以室外機會佔據陽台的空間，並且室外機在運轉的時候也會影響陽台的溫度。洗手槽在圖面上畫的位置我蠻好奇會不會被冷氣室外機卡到，可以想一下在那邊手洗衣物的時候旁邊的A/C那個物體的感覺，洗手槽位置應該不太好調整，因為陽台的管道間就在那個位置旁邊，汙水需要排進管道間裡。可以詢問看看這部分。

最後，B2這戶的開窗是面向東北方，直接對A棟的窗戶，棟距大約24米，現在窗戶都很大的情況下，隱私相對比較不好，窗簾需要規畫隱密性好一些的。B6這戶則是開窗面向西南方的潤泰央北，之間有國泰豐碩自己的車道出入口和潤泰央北的車道出入口，棟距約有42米，個人覺得這戶條件相對比較好。
 

三房格局：B1、B3、B5、B7

三房的格局一共有四戶，分別在B棟的四個角落，屬於三面採光/通風格局，這四戶都是36.98坪，彼此互為鏡射格局，另外格局方正。整體來說濕區（衛浴、廚房和陽台）都集中在一個角落，所以臥室和客餐廳彼此相鄰，在客變或是重新裝修的時候較能移動隔間牆的位置來調整客餐廳和臥室的大小，在格局上算是優秀的。有點可惜的地方是客餐廳往臥室的地方有條長長的走道，雖然是三房格局坪數，走道空間的浪費還是個不討喜的設計。

三房格局進門之後有一個完整個玄關空間，這個區域有吃到一根柱子（圖上黑色的那一塊），柱子的兩側都有空間可以做鞋櫃和置物櫃。經過玄關後，是餐廳和客廳的區域，因為靠牆那一面上方會有樑走過（把平面圖上兩個柱子連線的地方就是樑會走過的地方），整面牆適合做電視櫃和部分收納櫃，這邊有完整的客廳空間和餐廳空間，餐桌靠房間那面牆也可以做餐邊櫃，客廳因為沒有過道，可以在窗邊放L型沙發，這邊沒有可挑剔的地方。

廚房規劃在餐桌旁，有獨立空間，廚櫃是一字型檯面，後方還有蠻大的空間可以放冰箱與電器櫃，廚房的旁邊就是陽台，因此有對外通風的優點。陽台的規劃蠻方正的，冷氣的室外機也有專用的位置，不會占用到陽台的空間，這部分也蠻優秀的。陽台是在大天井裡（可以參考整層平面圖），天井夠大的話其實應該不用太擔心採光的問題，不過畢竟是天井內偏隱藏式的陽台，還是會比直接向外的陽台暗一些。

三房的戶型衛浴有兩間，兩間都有對外開窗，也都是三件式的衛浴，客衛是乾濕分離，主衛浴規劃浴缸。

最後介紹三間臥室，客廳旁的臥室是直接採光，有開大面窗直接對外；餐廳旁的臥室是間接採光，開窗比較小而且是面向陽台，陽台又是在天井裡，所以採光一定比較暗，陽台曬衣服的時候會更暗一些，條件不算太好；最後是主臥，主臥有兩個窗，一個是主要的採光窗，蠻大面的，另一個窗戶較小開在另外一面牆，用來做對流通風。

這四個格局之中，B1和B3主要開窗是是面向東北方，和A棟對看，棟距約24米，所以和兩房的B2一樣，因為窗戶很大，隱私性較差。B5和B7主要開窗面面向西南方，看向潤泰央北，之間有國泰豐碩自己的車道出入口和潤泰央北的車道出入口，棟距約有42米，個人覺得這兩戶條件相對比較好，個人最喜歡B5，直接可以看自己的花園和潤泰央北的中庭花園。

室內與建材規劃

關於建材的部分，地板客餐廳使用80x80(公分)拋光石英磚，臥室使用超耐磨木地板，客餐廳牆壁底部有配PVC踢腳板，客餐廳和臥室牆面的油漆使用乳膠漆（顏色：百合白），而廚房、衛浴牆面使用30x60(公分)的磁磚。

廚房的配備，櫥櫃分為上下櫃，使用結晶鋼烤和美耐板，檯面則使用杜邦人造石，廚具使用林內的爐具，兩房是配吃電的IH爐，三四房格局材是配用明火的瓦斯爐，三房以上有多一組電器櫃，Bosch洗碗機和二合一烤爐。衛浴使用的是TOTO的馬桶。

所有的櫃體以及地面、牆面、踢腳板、還有門，一共有三種套組可以選，分別是TYPE A、TYPE B和TYPE C，這三種套組只有顏色上的差異，TYPE A是相對最淺色的，TYPE C是相對最深色的。