James賞屋筆記

(圖片來源：官網 https://www.hiyes.tw/BuildingCase/Show/8d066bd1-af0c-438e-86e7-0ac96cbefbdf)

基本資料

建案名稱：國美德杰中央新村II
投資建商：國美建設股份有限公司、德杰建設股份有限公司
營造公司：金弘承營造股份有限公司
基地地址：新北市新店區央北二路＆中山路口（斯馨段30地號)
棟戶規劃：3棟，共229戶住家、7戶店面（A棟2戶店面、C棟5戶店面），平面式汽車車位231個
樓層規劃：地上15層，地下3層
基地面積：約1688坪
建蔽率：約32.41%
公設比：約33%
管理費：房屋80元/坪、車位600元/個
建照：109店建字第00320號
預售案公開時間：2020年12月
預期完工時間：2024年第一季

國美德杰中央新村2實價登錄資料整理

基地與週邊環境示意圖

建築外觀示意圖

建築外觀示意圖

國美德杰中央新村II是新店央北重劃區裡的建案，從名字可以看出他是國美在央北的第二個建案，第一期的國美中央新村已經完銷，近期（2020年底）才開始推第二期的案子。這塊地原本是德杰建設和一位地主的地，由國美來合建，所以才有國美德杰中央新村II的名字，因為有地主，顯然的這個案子有不少地主戶。

周邊環境與建案規畫

國美德杰中央新村II位於央北重劃區的中山路上，大門面西北方，正對著央北社會住宅（2020年底社會住宅已經有居民入住了，一樓有7-11、全家便利商店和兩間公托中心，提供比較早期的生活機能），另一面和央泱長虹背對著，北邊是宏普Garden Park的店面區（店面樓高只有3層樓），南邊隔著央北二路和漢皇吾岳的社區相望。這裡距離環狀線的十四張站大約750公尺，不過中山路尚未打通之前，要到捷運站需要繞到環河路上。

下面這張圖把鄰近的社區樓層高度整理出來，左邊的央北社會住宅B棟是最靠近本社區的，樓高有18層樓，右邊的央泱長虹ABC棟都是15層樓高，上方是宏普Garden Park的店面區（剛好宏普規劃住宅大樓靠近右邊的公園，所以閃過了），下方是漢皇吾岳的住宅大樓，靠近路旁這棟是14層樓高。所以若是客廳往上方看出去（東北邊）的戶別中高樓層視野應該可以預期很不錯。

棟距的部分，正面和央北社會住宅的距離約有56米，ABC三棟後方和央泱長虹三棟的距離皆大約20米，社區自己三棟之間的棟距大約是8米。

國美德杰中央新村II的基地有1688坪，規劃ABC三棟住宅大樓，地上蓋15層樓，地下3層。一共有229戶住家和7戶店面，231個平面車位。建商可賣AB兩棟，包含A棟的兩間店面，C棟整棟包含一樓的五間店面都是地主的，因此代銷沒有介紹C棟。一樓大廳和公設區是三棟連通的，二樓以上開始三棟分開，社區大門開在B棟，車道出入口位於C棟後方，從央北二路進出，不過要留意的是後面的央泱長虹的車道出入口是位於A棟後方，所以A棟後方也會有車道的影響。

這個案子的建築高度49.4公尺（因為未滿50公尺且樓層數低於16樓，所以不屬於高層大樓），但因為地下開挖較深，還是有做結構外審。一樓大廳挑高7米4（一樓樓高4米2+二樓樓高3米2），二樓以上每層樓樓高3米2，樓板約17公分，扣除掉樓板大約剩下3米淨樓高。3米2是央北重劃區裡我聽到樓高相對比較低的建案，這邊提供幾個央北建案的樓高來比較參考：央泱長虹（3米25）、宏普中央公園（3米6）、潤泰央北（3米5）、御中央3（3米25），記得要扣掉樓板厚度，還有如果有裝潢天花板高度會更低。

國美德杰中央新村II的公設都在一樓，室內有基本的接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜珈教室、信箱區，室外有中庭花園、假山造景、兒童遊戲區、游泳池、休憩區等。公設比約33%，管理費預計80元/坪，汽車車位管理費預計600元/個。

格局坪數規畫

國美德杰中央新村II的格局坪數規劃有二房(22-25坪) 、三房(32-36坪) 、四房(43~68坪)。A棟一層5戶，共用兩個電梯。B棟一層7戶，共用兩個電梯。從平面圖來看沒有任何一戶緊鄰電梯壁，這點來說規劃的不錯。再來從廊廳來看，會發現有一些戶別的大門和隔壁的大門放在一起，也就是別人家大門緊臨著我家的大門，可以自行揣摩想像一下平日的生活看看喜不喜歡，我個人會覺得有點沒隱私。

兩房

B2-25坪 兩房
B2這戶屬於兩房，單面採光，正對中山路和央北社會住宅。比較難得的是兩房卻有一套半的衛浴，客廳旁有一個客衛，主臥室裡還有配一組馬桶和洗手台，可惜都沒有開窗，不過個人覺得坪數這麼小多一這半套衛浴反而太多了，反而會想把空間拿來做收納或其他用途。這個格局進門後，馬上右手邊就是廁所的門，左手邊是客廳，所以鞋櫃的空間有點尷尬，電視牆的空間也比較緊。廚房的空間規畫得不錯，小坪數還可以隔成獨立廚房，比較不用害怕油煙竄進客廳，而且這個廚房也沒有遮住客餐廳用來採光的窗戶。陽台直接對外，不會有天井的採光問題，兩間房間裡，主臥室窗戶直接對外，採光較好，次臥則是間接採光（窗戶開在陽台上），所以曬衣服的時候會比較暗，如果按照家配圖的設計，在書桌看書也同時看著晾曬的衣服。由於這個格局是單面開窗採光，所以要注意通風是否優良。

B7-23.16坪 兩房
B7這戶也是規畫成兩房，但是從坪數上來看很接近套房，客廳和餐桌空間都會比較緊，不是我在說，家配圖竟然把餐桌放在廁所門旁邊，不如把它往左移到中間吧。這個戶別是單面採光，往東南方看自己的中庭，對面正對著央泱長虹的窗戶，棟距只有約有20米。優點是兩個房間都是直接採光的窗戶，衛浴也有開窗面對天井，可以幫助衛浴通風，這點蠻加分的。陽台的部分因為對著自己的天井，會比較暗，所以可以考慮購入一台洗脫烘。小坪數的格局要很小心油煙的處理，廚房的部分雖然圖面上沒有門，這個格局很容易可以把它做成獨立廚房，所以也蠻OK的。這個格局要思考一下收納櫃可以規劃在哪些地方，想一想你有多少東西要收納，看哪邊有對應的空間可以做櫃體讓你收囉。

B8-25.53坪 兩房
B8這戶坪數為25.53坪，規劃成兩房，有兩套衛浴，客衛沒有開窗，但主臥裡的衛浴有開窗。進門之後有一塊玄關處，右手邊可以做鞋櫃、玄關櫃，一般正常的鞋櫃深度要到35-40公分以上才夠，目前那邊的深度需要確認尺寸資料，當然也有許多人不喜歡小坪數的格局還多一塊玄關來佔用室內坪數啦，這就是個人喜好問題了。這個格局是開放式廚房，需考慮油煙問題。客廳和廚房基本採光是藉由通往陽台的落地窗，屬於間接採光，所以室內的明亮程度估計多少會被曬衣服影響到。兩個臥室的開窗是朝向自家中庭花園，也面對央泱長虹的B棟建築物，所以會隔著20公尺左右和央泱長虹的窗戶對看著。最後這個格局的收納我研究了許久，收納櫃要做足夠需要厲害的室內格局規劃，不妨先思考一下。

三房

A5-36.23坪 三房
A5這戶屬於小的三房（正三房在公設30%以上的大樓應該要達到權狀46坪上下），客廳的窗面西南方，看出去是自己的中庭花園，棟距蠻遠的，不過往窗外看視野裡的右手邊會有B棟的建築體，所以只有左手邊有景色。這個戶別格局蠻方正的，有兩套衛浴，主衛浴有開窗，客衛沒有開窗，客衛的洗手台是放在外面的，這樣的規劃有好有壞，好處是上廁所跟梳洗的人不會打架，壞處就是洗手台附近的地板很容易濕掉，尤其是舖木頭地板更要留意。主臥的窗戶和客廳一樣面對西南方看自家的中庭花園，兩間次臥有一間窗戶外面是陽台，屬於間接採光（面對陽台的窗戶要留意陽台在曬衣服的時候會比較暗）。最後需注意A5這間的旁邊（圖的上方那一側）會對到央泱長虹的車道。

B1-36.01坪 三房
B1這戶也屬於小的三房格局，一進到玄關後正前方有一個儲物空間，可以放置一些大行李箱之類的物品，這格局也有兩間衛浴，客衛沒有開窗，但是洗手台有放進浴室裡了，主衛浴有開窗，主衛浴窗戶外面正對只有約8米遠的A棟外牆。陽台的部分也是正對著A棟，因為棟距只有8米左右，陽台採光無法確定是否優良。這個格局的客廳在中間，房間在兩側，沒什麼走道，這點很加分。客廳和兩間房間的開窗正對中山路，對面是央北社會住宅，包含退縮和道路寬度的話棟距有50米以上，這一側是西曬側，要看央北社會住宅的高度會不會幫忙擋住一些西曬的陽光了。另一間房間正對陽台，間接採光應該會稍微暗一些（面對陽台的窗戶要留意陽台在曬衣服的時候會比較暗）。

B6-35.07坪 三房
B6這一戶也是屬於小的三房，格局是屬於長方形的。客廳和三個房間都正對中庭花園（圖中往上的方向），也正對央泱長虹，棟距只有大約20米，加上大面開窗，應該看得很清楚吧。客衛一樣沒有開窗，主衛浴有開窗，窗戶外面估計大約有17米的棟距，採光通風應該都不錯。不過這個房型的廚房是開放式的，我不喜歡油煙亂竄的問題，會想要隔成獨立廚房，只是這樣一來又會卡到餐桌的空間，目前沒有想法。陽台的部分從平面圖判讀的話，他是放在天井裡面，有可能會稍微暗一點。

四房

A1-43.54坪 四房
A1這一戶是四房格局，朝向中山路對著央北社會住宅，屬於西曬側，不過社會住宅會幫忙擋太陽。這間格局是客廳在中間、房間在兩側的規劃，所有的窗戶都是直接採光而且開大面窗。水區（廚房和衛浴）也都有盡量集中，而且放在格局的邊角，所以要調整牆壁格局都蠻好調整的，算是規劃的可圈可點。稍微可惜的是衛浴沒有對外窗。

室內與建材規劃

中央新村II的外牆有塗上外牆隔熱砂漿，可以某個程度上阻隔太陽的熱到室內，另外有基本的當層排氣，浴室的部分，採用KOHLER洗手台、五金和馬桶，而主衛浴的馬桶採用瑞士AXENT免治。廚具採用櫻花的檯面和瓦斯爐，有烘碗機。客廳地板不是採用拋光石英磚，而是超耐磨木地板，有不同的顏色可以選，可以到現場去詢問。

價格

國美德杰中央新村II的開價大約在68-73萬，車位價格230-250萬，因為是109年的建照，雨遮不計坪也不計價。